Seu Vicente tem 71 anos, três filhos e quatro imóveis. Decidiu passar um apartamento de R$ 800 mil para a filha mais velha, que mora nele há anos. A ideia é boa, a intenção é boa, e o jeito como isso é feito decide se a família vai agradecer ou litigar.
Doar imóvel para filho é um ato de uma tarde em cartório. As consequências duram décadas. Vamos pelo caminho inteiro.
O passo a passo
| Etapa | O que acontece |
|---|---|
| 1. Avaliar o imóvel | o valor serve de base para o imposto estadual, e é o fisco que diz se aceita o valor declarado |
| 2. Declarar e pagar o ITCMD | na doação, o imposto é estadual, devido ao Estado do doador quando se trata de bem imóvel, e é pago antes da escritura |
| 3. Lavrar a escritura pública de doação | obrigatória para imóvel acima de trinta salários mínimos (Código Civil, art. 108), com as cláusulas definidas aqui |
| 4. Registrar na matrícula | é o registro que transfere a propriedade, não a escritura. Doação não registrada não transferiu nada |
| 5. Declarar no imposto de renda | o doador baixa o bem e informa a doação; o filho inclui o imóvel e o informa como rendimento isento |
Na doação de imóvel não incide ITBI, que é imposto municipal sobre transmissão onerosa. O imposto da doação é o ITCMD, estadual.
Quanto custa, com a conta aberta
| Item | No caso de R$ 800 mil, em Minas Gerais |
|---|---|
| ITCMD, à alíquota de 5% | R$ 40.000 |
| Escritura pública, pela tabela de notas | alguns milhares, conforme a faixa de valor |
| Registro na matrícula, pela tabela de registro | alguns milhares, conforme a faixa de valor |
| Honorários do advogado que desenha as cláusulas | conforme a complexidade |
| Ordem de grandeza do total | em torno de 6% a 8% do valor do imóvel |
Tabelas de emolumentos variam por Estado e são corrigidas anualmente. A alíquota mineira é de 5% hoje, e a progressividade até 8% tramita no PL 2.881/2024, o que muda essa conta se for aprovada.
E existe a pergunta que todo mundo digita no Google: dá para transferir sem pagar imposto? A resposta honesta é que não existe caminho lícito para zerar. O que existe é o seguinte:
- Isenções estaduais para valores menores. Em Minas Gerais, por exemplo, a Lei 14.941/2003 isenta a doação cujo valor total não ultrapasse 10.000 UFEMG, e há desconto de 50% do imposto em faixa intermediária, até 90.000 UFEMG. A UFEMG é atualizada todo ano, então o valor em reais muda, e a forma de somar doações ao mesmo donatário deve ser conferida na redação vigente.
- Planejar o momento. Quem transmite sob a lei de hoje transmite sob a lei de hoje, e a progressividade obrigatória do ITCMD está chegando aos Estados, como tratamos em a pressa custa caro.
- Comparar doar com herdar. Em alguns Estados a alíquota da doação é menor que a da herança, em outros é igual. O mapa está em doar ou herdar.
- Parcelar. Vários Estados admitem parcelamento do ITCMD, o que resolve caixa, não custo.
A reserva de usufruto: o que ela protege de verdade
Na prática, quase nenhuma doação de imóvel a filho deveria ser feita sem reserva de usufruto para o doador. Com ela, o filho passa a ser o dono, a chamada nua-propriedade, e o pai continua com o direito de morar no imóvel ou de receber o aluguel enquanto viver.
| Pergunta frequente | Resposta |
|---|---|
| O filho pode vender o imóvel? | Não sozinho. Com usufruto registrado, a venda exige a participação do usufrutuário, e na prática ninguém compra um imóvel gravado sem isso. |
| Quem recebe o aluguel? | O usufrutuário, isto é, quem doou e reservou para si o uso e os frutos. |
| Quando o usufruto acaba, precisa de inventário? | Não. Extinto o usufruto pela morte, a propriedade se consolida no filho, e basta a baixa do gravame na matrícula. |
| Paga ITCMD quando o usufruto se extingue? | A discussão existe e varia por Estado. Tratamos dela em ITCMD na extinção do usufruto. |
A reserva de usufruto é o que permite antecipar a transmissão sem perder a renda nem o controle. Os efeitos dela depois da tributação de dividendos e em estruturas societárias estão em reserva de usufruto.
Os três erros que criam processo
1. Esquecer que a doação a filho é adiantamento da herança
O art. 544 do Código Civil é curto e decisivo: a doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que lhe cabe por herança. Isso significa que, quando Seu Vicente falecer, a filha que recebeu o apartamento terá de levar esse valor à colação (arts. 2.002 e seguintes), para igualar a parte dos irmãos. E o art. 2.004 fixa o detalhe que mais gera briga: o valor de colação é aquele atribuído no ato da doação, não o valor de hoje.
O efeito prático, com números. Apartamento doado por R$ 800 mil, que vale R$ 1,4 milhão vinte anos depois:
| Se a escritura não disser nada | Se a doação sair da parte disponível | |
|---|---|---|
| Natureza da doação | adiantamento da legítima | liberalidade dentro da metade disponível |
| Entra em colação? | sim, pelo valor de R$ 800 mil | não, se houver dispensa expressa |
| Efeito na partilha | os irmãos recebem mais, para igualar | a filha fica com o apartamento além da sua parte |
A dispensa de colação precisa constar do próprio ato de doação ou de testamento, e só vale dentro da parte disponível, que é a metade do patrimônio quando há herdeiros necessários. O detalhamento está em doação em vida, colação e sonegados.
2. Doar para filho casado sem cláusula de incomunicabilidade
Bem recebido por doação não entra na comunhão parcial, mas basta uma venda e uma recompra, ou o regime de comunhão universal, para o imóvel acabar comunicado ao genro ou à nora. A cláusula de incomunicabilidade resolve isso, e costuma vir acompanhada de inalienabilidade, impenhorabilidade e reversão. Cada uma tem efeito e armadilha própria, como mostramos em cláusulas restritivas na doação e em cláusula de reversão.
3. Doar tudo, ou doar além da parte disponível
Duas regras limitam a generosidade. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda, suficiente para a subsistência do doador (art. 548). E é nula a doação quanto à parte que exceder aquilo de que o doador poderia dispor em testamento (art. 549), a chamada doação inoficiosa. Quem tem três filhos e quatro imóveis não pode doar os quatro a um deles.
Situações que mudam o desenho
- Filho menor de idade. Pode receber, representado pelos pais. Mas o imóvel do menor não pode ser vendido nem dado em garantia sem autorização judicial (art. 1.691), e isso engessa o bem por anos.
- Filho único, sem outros herdeiros necessários. A colação perde relevância, e a discussão passa a ser só de custo e de proteção patrimonial.
- Mais de um imóvel e mais de um filho. Aqui compensa comparar a doação direta com a doação de quotas de uma sociedade, que se divide com precisão e aceita regras de convivência, como em holding ou doação em vida.
- Imóvel alugado. A renda muda de mãos junto com o bem, salvo usufruto, e isso tem efeito no imposto de renda de quem passa a receber.
- Imóvel financiado. Enquanto houver alienação fiduciária, a transferência depende do banco.
As ressalvas
- Custos e isenções são estaduais. A alíquota, as isenções, os descontos e as tabelas de emolumentos mudam por Estado e são corrigidos todo ano. Confirme os valores vigentes antes de decidir.
- Os limites em UFEMG de Minas Gerais devem ser conferidos na redação vigente da Lei 14.941/2003 e nos atos da Secretaria de Fazenda, inclusive quanto à forma de somar doações ao mesmo donatário.
- A progressividade do ITCMD é obrigatória desde a EC 132/2023 e depende de lei de cada Estado. Em Minas, o PL 2.881/2024 segue em tramitação.
- Os valores do exemplo são ilustrativos.
A doação bem feita resolve três coisas de uma vez: antecipa a transmissão, mantém a renda com quem construiu o patrimônio e deixa escrito, enquanto todos estão vivos, por que aquele imóvel foi para aquele filho. A doação mal feita faz o contrário: cria a aparência de generosidade hoje e a certeza de discussão depois. A diferença entre as duas são duas ou três cláusulas e uma conversa honesta com os outros filhos.
Planejar Patrimônio
Protegendo patrimônios. Preservando legados.
