Uma família com fazenda no interior paulista decide organizar o patrimônio. A terra está declarada no imposto de renda por R$ 2 milhões — valor de aquisição, corrigido pelas regras que existiam à época. No mercado, hoje, ela vale R$ 8 milhões. Os imóveis são integralizados ao capital social da empresa agropecuária da família, e todo o valor vai para o capital, sem sobra em reserva.
A prefeitura, então, apresenta a conta: quer ITBI sobre os R$ 6 milhões de diferença entre o valor declarado e o valor de mercado. Com alíquota de 3%, são R$ 180 mil sobre uma operação que a Constituição declara imune.
Esse foi, em linhas gerais, o caso julgado em agosto de 2026 pela 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo. E a resposta do tribunal foi curta o bastante para caber em uma frase: quando a hipótese é de não incidência, não há base de cálculo a discutir.
O que foi decidido
A empresa havia impetrado mandado de segurança para afastar a cobrança do ITBI sobre os imóveis transferidos pelo sócio para formar o capital social. Ganhou em primeira instância. O município de Barretos apelou, sustentando que o imposto deveria incidir sobre a diferença entre o valor histórico e o valor de mercado, já que o valor atribuído aos bens era inferior ao que constava da matrícula e da declaração do imposto territorial rural do exercício de 2024.
O relator, desembargador Geraldo Xavier, rejeitou o argumento. Registrou que o ITBI não incide sobre a incorporação de imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, desde que a atividade preponderante da adquirente não seja compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis — e que, presentes os requisitos constitucionais da imunidade, sequer se abre a discussão sobre qual seria a base de cálculo. A hipótese, nas palavras do acórdão, é de não incidência.
Imunidade não tem base de cálculo parcial. Ou o fato está fora do campo de incidência, ou está dentro — não existe uma fatia imune e outra tributável dentro da mesma transmissão ao capital social.
A confusão com o Tema 796, que o mercado repete há seis anos
O município invocou o Tema 796 do Supremo Tribunal Federal, e é aqui que está o ponto mais útil da decisão — porque a mesma confusão aparece em pareceres, em notícias e, com frequência, em reuniões com clientes.
O Tema 796 fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O caso julgado pelo Supremo tinha uma característica decisiva: parte do valor dos imóveis foi destinada ao capital social e parte foi para conta de reserva de capital. Decidiu-se que a parcela destinada à reserva — que não é capital — fica fora da imunidade.
O excedente de que trata o Tema 796 é, portanto, excedente ao capital social. Não é excedente ao valor histórico. São coisas diferentes, e o relator foi explícito ao separá-las: no caso paulista não se controvertia sobre destinação — tudo foi para o capital —, mas sobre o valor pelo qual o imóvel poderia ser transmitido.
| Situação | Há parcela tributável? |
|---|---|
| Imóvel de R$ 8 mi: R$ 5 mi ao capital social e R$ 3 mi à reserva de capital | Sim — os R$ 3 mi da reserva, na linha do Tema 796 |
| Imóvel declarado por R$ 2 mi, integralizado por R$ 2 mi, tudo ao capital | Não — é a hipótese julgada pelo TJSP |
| Imóvel de R$ 8 mi integralizado por R$ 8 mi, tudo ao capital | Não há excedente ao capital; discute-se ganho de capital na pessoa física, não ITBI |
Ler o Tema 796 como se ele autorizasse a cobrança sobre a valorização do imóvel é ampliar um precedente para além do que ele decidiu. Foi exatamente isso que o tribunal recusou.
O dispositivo que sustenta a escolha do contribuinte
O segundo fundamento do acórdão é de legislação federal, e é o que dá segurança à prática. O artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 estabelece que as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado.
A palavra que decide é "ou". A lei confere ao contribuinte uma opção, e opção exercida dentro da lei não é subavaliação, não é omissão e não é planejamento abusivo. Integralizar pelo valor da declaração é conduta expressamente autorizada — e o município não pode tratar como diferença tributável aquilo que a lei federal permitiu que ficasse de fora.
Vale registrar o que a mesma lei diz em seguida, porque é a outra metade da regra: se a transferência for feita pelo valor de mercado, a diferença em relação ao valor declarado é considerada ganho de capital, tributável na pessoa física. A escolha, portanto, não é entre pagar e não pagar. É entre pagar agora ou preservar uma discussão para depois.
A conta que o acórdão não faz — e que decide o caso do cliente
Aqui é preciso sair do julgado e entrar no planejamento, porque a vitória processual não responde à pergunta que a família precisa responder: integralizar por qual valor?
Voltando à fazenda do exemplo, com R$ 2 milhões declarados e R$ 8 milhões de valor de mercado, os dois caminhos produzem resultados opostos no tempo.
| Pelo valor da declaração | Pelo valor de mercado | |
|---|---|---|
| Capital social formado | R$ 2 milhões | R$ 8 milhões |
| Imposto de renda na integralização | Nenhum | Ganho de capital sobre R$ 6 milhões — algo em torno de R$ 925 mil pelas faixas de 15% a 22,5% |
| ITBI | Imune, se tudo for ao capital | Imune, se tudo for ao capital |
| Custo de aquisição que fica na empresa | R$ 2 milhões | R$ 8 milhões |
| Se a empresa vender por R$ 10 milhões depois | Base de tributação maior: o ganho embutido foi transferido junto com o imóvel | Base menor: a valorização já foi tributada na pessoa física |
Não existe resposta única, e desconfie de quem der uma. Integralizar pelo valor da declaração preserva caixa hoje e é o caminho natural quando não há intenção de vender — o patrimônio vai ficar na família, e o ganho embutido só seria tributado numa venda que talvez nunca aconteça. Integralizar pelo valor de mercado antecipa imposto, mas eleva o custo de aquisição dentro da pessoa jurídica e pode valer a pena quando a venda é provável no médio prazo, ou quando o regime tributário da empresa torna a saída mais cara.
Para imóvel rural há ainda uma particularidade que muda a conta: a apuração considera o valor da terra nua declarado no imposto territorial rural, conforme a Lei nº 9.393/1996. Fazenda com valor de terra nua declarado muito abaixo do praticado na região produz, no papel, um ganho de capital maior do que o proprietário imagina.
O que essa decisão não garante
Três ressalvas, e elas importam mais do que a manchete.
- É uma decisão de câmara, não um precedente vinculante. Vale entre as partes daquele processo. E a divergência não separa apenas estados: dentro do próprio Tribunal de Justiça de São Paulo há câmaras que decidem em sentido oposto, mantendo a cobrança sobre a diferença entre o custo histórico e o valor de mercado. Em Minas Gerais, o entendimento predominante é desfavorável ao contribuinte — tratamos disso em análise separada.
- O terreno normativo mudou em 2026. A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, definindo valor venal como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado e dando aos municípios critérios para estimá-lo. Isso reforça o argumento municipal nas cobranças fundadas em lei local editada a partir de 2026, com efeitos, pela anterioridade, a partir de 2027.
- A discussão maior segue pendente no Supremo. O Tema 1.348, que definirá se a imunidade na realização de capital é incondicionada, teve o julgamento reiniciado após pedido de destaque em março de 2026, com os votos zerados e sem data para o plenário físico.
A leitura honesta é esta: a tese do contribuinte é boa, tem fundamento legal expresso e vem sendo acolhida — mas quem integraliza hoje deve fazê-lo sabendo que pode ser questionado, e com a documentação pronta para responder.
O que fazer na prática
- Decida o valor de integralização como decisão de longo prazo, comparando o imposto de hoje com a tributação da eventual venda futura — e não apenas pelo caixa do momento.
- Destine todo o valor ao capital social, sem reserva de capital nem ágio. É o que mantém a operação fora do alcance do Tema 796.
- Descreva cada imóvel individualmente no ato societário, com matrícula, área e valor atribuído, e guarde a declaração de bens que fundamenta o valor histórico: ela é a prova da opção do artigo 23.
- Confira a atividade preponderante da sociedade e mantenha escrituração contábil desde o primeiro mês — é o requisito que o município fiscaliza depois, e sem contabilidade não há como demonstrá-lo.
- Se vier a cobrança sobre a diferença de valor, não recolha por reflexo. Existe fundamento consistente para discutir, seja em impugnação administrativa, seja em mandado de segurança antes do registro.
Há uma ironia útil nessa história. O município argumentou que a família teria atribuído aos imóveis um valor inferior ao real. A resposta do tribunal foi que a lei federal permite exatamente isso — e que a discussão sobre valor só faria sentido se houvesse imposto a calcular. Não havendo incidência, não há o que medir.
Para as famílias que estão estruturando patrimônio agora, a lição prática é anterior ao litígio: a decisão sobre por qual valor integralizar precisa ser tomada com a calculadora aberta e o horizonte de venda em vista. Feita assim, ela raramente vira processo. Feita no automático, vira.
Leia também
- Tema 796: o ITBI sobre o que excede o capital social
- A tese que pode zerar o ITBI da holding imobiliária
- A armadilha da atividade preponderante
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui análise do caso concreto. A decisão citada foi proferida pela 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo em agosto de 2026 e não tem efeito vinculante; a legislação do município de situação de cada imóvel deve ser verificada na versão vigente.
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