A imunidade que vence todo dia 30 de dezembro

Existe um tipo de prejuízo tributário que não nasce de erro de planejamento. Nasce de silêncio.

O cliente fez tudo certo. Constituiu a holding, descreveu os imóveis um a um no ato societário, integralizou o valor inteiro ao capital social sem formar reserva, registrou na Junta Comercial, obteve na prefeitura a declaração de não incidência do ITBI e levou a guia ao Registro de Imóveis. A matrícula foi atualizada. A pessoa física baixou os imóveis da declaração de bens e passou a declarar quotas. O planejamento sucessório seguiu adiante.

Três anos depois chega uma notificação da Prefeitura de São Paulo cobrando o ITBI daquela integralização, acrescido de multa e juros, retroativo à data da operação.

O motivo não é atividade imobiliária preponderante. Não é subavaliação do imóvel. Não é fraude. O motivo é que ninguém entrou no sistema, no ano seguinte, para renovar a declaração.

Este artigo trata dessa armadilha: como ela funciona, por que ela é juridicamente discutível, e — a pergunta que todo empresário faz em seguida — se ela existe fora de São Paulo.

O desenho da imunidade, em duas camadas

A Constituição, no art. 156, § 2º, I, afasta o ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e também sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

O Código Tributário Nacional dá conteúdo à ressalva no art. 37, e são os parágrafos que decidem os casos concretos:

• § 1º — há preponderância quando mais de 50% da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, vier daquelas transações
• § 2º — se a sociedade iniciou atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a apuração considera os três primeiros anos seguintes
• § 3º — verificada a preponderância, o imposto torna-se devido nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem naquela data.

Repare no que esse desenho produz. A imunidade é reconhecida hoje, mas a condição que a sustenta só se confirma no futuro. Entre um momento e outro há uma janela de vigilância — e é dentro dessa janela que os municípios construíram suas obrigações acessórias.

Até aí, nada de anormal. O problema começa quando a obrigação acessória deixa de ser instrumento de fiscalização e passa a funcionar como condição de existência do direito.

O que São Paulo fez: o GBF

Até 2018, capitalizar imóvel em holding na capital paulista era um procedimento de balcão. O interessado comparecia à Prefeitura com os documentos societários, o fisco analisava, emitia a guia de exoneração e o registro seguia.

Em agosto daquele ano o procedimento migrou para o ambiente digital. O Decreto Municipal nº 58.331/2018 instituiu o Sistema de Gestão de Benefícios Fiscais (GBF), determinando que pessoas físicas e jurídicas que façam jus a benefícios fiscais administrados pela Secretaria Municipal da Fazenda apresentem declaração por meio do sistema. Entre os benefícios abrangidos está justamente o reconhecimento administrativo da não incidência do ITBI nas conferências de imóveis ao capital social — incluindo holdings patrimoniais.

Operacionalmente, o sistema é bom. O interessado preenche a declaração eletrônica, anexa os documentos, e a guia de exoneração é emitida eletronicamente, pronta para o Registro de Imóveis. Menos fila, menos papel, menos tempo.

Mas o GBF criou, junto com a facilidade, uma obrigação acessória anual.

A Instrução Normativa SF/SUREM nº 13/2018, em seu art. 4º, estabelece que a declaração deve ser apresentada anualmente, até o dia 30 de dezembro do exercício. E o art. 7º, parágrafo único, é a parte que custa dinheiro:

a não renovação anual da declaração, ou a não emissão de nova declaração, acarreta a perda do benefício fiscal no exercício da omissão, com a consequente cobrança retroativa dos tributos devidos.

O art. 8º acrescenta que o descumprimento dos prazos, formas e condições sujeita o declarante às penalidades da legislação municipal, sem prejuízo da apuração e do recolhimento dos tributos devidos e de seus consectários. E a Lei Municipal nº 11.154/1991, nos arts. 15 e 16 — combinada com os arts. 19 e 20 do Decreto nº 55.196/2014 —, dá o suporte ao lançamento quando o contribuinte não comprova o direito ao benefício.

No procedimento de renovação, exige-se ainda o upload das informações contábeis da empresa. Ou seja: a renovação não é um clique protocolar. É a entrega periódica da prova de que a holding não está auferindo receita preponderantemente imobiliária.

O sistema envia comunicados alertando que a renovação não foi feita. Mas comunicado eletrônico endereçado a uma sociedade patrimonial — que muitas vezes não tem funcionário, não tem movimento e cujo acesso está com um contador que fez a operação e nunca mais foi acionado — costuma morrer sem leitor.

Resultado prático: perde-se uma imunidade constitucional por omissão formal. E se perde retroativamente.

Por que isso é juridicamente frágil

Vale dizer com todas as letras, porque o contribuinte notificado tende a pagar por medo: a exigência é discutível.

Primeiro, imunidade não é benefício fiscal em sentido próprio. Benefício fiscal é renúncia de receita concedida por lei dentro da competência tributária. Imunidade é ausência de competência — o município não pode tributar porque a Constituição retirou o campo. Tratar a não incidência do art. 156, § 2º, I como "benefício" gerenciável por sistema municipal já embaralha as categorias na origem.

Segundo, o art. 113, § 3º, do CTN é explícito: a obrigação acessória, pelo simples fato de sua inobservância, converte-se em obrigação principal relativamente à penalidade pecuniária. Converte-se em multa — não faz nascer o imposto. O descumprimento de dever instrumental autoriza sanção pelo descumprimento; não autoriza ressuscitar um fato gerador que a Constituição afastou.

Terceiro, o critério legal da ressalva é fático, não formal. O art. 37 do CTN fala em composição da receita operacional, não em entrega de declaração. Se a holding comprovadamente não teve receita imobiliária preponderante no período de apuração, a condição constitucional está satisfeita — a ausência de renovação não a desfaz. Os tribunais têm sido receptivos a esse raciocínio, inclusive no caso extremo da sociedade inativa: reiteradamente se decidiu que a ausência de receita não caracteriza preponderância imobiliária e, portanto, não afasta a imunidade. Empresa sem receita não pode ter, por definição aritmética, mais de 50% de receita imobiliária.

Quarto, há uma inversão de ônus. Cabe ao fisco apurar a preponderância, com processo administrativo regular, e não ao contribuinte provar anualmente sua inocência sob pena de perda automática do direito.

Nada disso, porém, resolve o problema do cliente na quarta-feira de manhã com a notificação na mão. Tese boa não impede lançamento — impede que ele prospere, depois de tempo, custo e desgaste. O caminho barato continua sendo cumprir o calendário.

A pergunta que interessa: isso existe fora de São Paulo?

Aqui é preciso desfazer uma confusão comum, e ela não é detalhe: o ITBI é imposto municipal (CF, art. 156, II), de competência do município da situação do bem. Não existe "regra estadual" de ITBI. O que existe é uma legislação para cada um dos mais de 5.500 municípios brasileiros, mais o Distrito Federal, que acumula competências estaduais e municipais.

Isso significa que a resposta correta nunca é "no meu estado é assim". É "na cidade onde está o imóvel é assim" — e se a família tem imóveis em três cidades, são três regimes a verificar.

Feita a verificação, o panorama é o seguinte.

São Paulo capital — o caso mais severo

É, até onde se verificou, o único ente que reúne os três elementos ao mesmo tempo: plataforma própria e obrigatória, periodicidade anual expressa com data fixa e perda automática do benefício no exercício da omissão, prevista em norma escrita. A combinação dos três é o que torna o modelo paulistano singular — e perigoso para quem não tem rotina.

Distrito Federal — condicionamento por lei, e uma disputa vencida

O DF chega a resultado parecido por outro caminho. A Lei Distrital nº 3.830/2006, regulamentada pelo Decreto Distrital nº 27.576/2006, condiciona a não incidência à demonstração, pelo interessado, de que a atividade preponderante não é imobiliária, adotando a apuração de 24 meses antes e 24 meses depois e, para a empresa nova, os 36 meses seguintes. A comprovação é ônus do contribuinte, "na forma do regulamento" — e o Judiciário local já manteve autuações quando a contabilidade apresentada era inconsistente.

Há, porém, um dado relevante e favorável: o Conselho Especial do TJDFT, em incidente de arguição de inconstitucionalidade, declarou a inconstitucionalidade parcial do § 1º do art. 3º da Lei 3.830/2006 e do § 1º do art. 2º do Decreto 27.576/2006, na linha de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada, alcançando a ressalva apenas as hipóteses de fusão, incorporação, cisão e extinção. Quem tem estrutura no DF precisa conhecer esse precedente.

O modelo predominante no país — deferimento provisório e verificação posterior

Na maioria absoluta dos municípios, o desenho é outro e menos agressivo na forma, embora chegue perto no efeito:

1. o contribuinte protocola o pedido de reconhecimento da não incidência antes do registro; 2. o município emite uma declaração de deferimento provisório, suficiente para a matrícula; 3. depois, dentro do período de apuração do art. 37 do CTN, a fiscalização intima a empresa a apresentar balanços e demonstrações; 4. não comprovada a não preponderância — ou não atendida a intimação —, lavra-se o auto de infração com o imposto retroativo, multa e juros.

No Rio de Janeiro, por exemplo, o reconhecimento de imunidade se dá por processo administrativo instaurado no portal municipal, com formulário e documentação específicos, sem renovação anual autônoma na linha paulistana. Em capitais como Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre e Salvador, não se localizou norma que replique a renovação anual com perda automática do benefício; o que existe é o dever de comprovar a preponderância quando intimado, dentro do período legal.

A conclusão honesta, e que merece ser dita como conclusão e não como certeza absoluta: o modelo paulistano parece ser, hoje, exceção — mas a consequência não é exceção nenhuma. Em praticamente todo o país, a exoneração obtida no ato da integralização não encerra o assunto. Ela abre um ciclo de acompanhamento. Muda o gatilho da cobrança (omissão de declaração em São Paulo; falha de comprovação nos demais), não o desfecho.

E há um segundo alerta: a tendência é de convergência. Municípios têm modernizado seus sistemas de benefícios fiscais e copiado soluções que funcionaram em outras capitais. O que hoje é regra paulistana pode ser regra local amanhã, por decreto, sem alarde e sem período de adaptação. Antes de qualquer integralização, a legislação do município de situação de cada imóvel precisa ser conferida na versão vigente — não na lembrança de como era.

O ciclo real de exposição não é de três anos. É de cinco.

Este é o ponto que mais surpreende clientes — e alguns assessores.

Suponha holding constituída em 2026 que recebe imóveis por integralização. Como é sociedade nova, a apuração da preponderância considera os três anos seguintes: 2026, 2027 e 2028. Terminado 2028 sem receita imobiliária preponderante, muita gente considera o tema encerrado.

Não está. O fisco municipal ainda dispõe do prazo decadencial de cinco anos para constituir o crédito tributário. Na prática, isso significa que a empresa pode ser intimada em 2030 ou 2031 para comprovar a composição de suas receitas em exercícios que a contabilidade talvez já tenha arquivado — ou que jamais foi feita com rigor, porque "a holding não tem movimento".

Sem escrituração contábil regular, não há como provar a não preponderância. E o ônus, na prática, recai sobre o contribuinte, independentemente de quem deveria carregá-lo em tese.

É por isso que holding sem contabilidade não é economia. É passivo com data marcada.

E o STF? O Tema 1.348 resolve isso?

Resolve parte — e ainda não resolveu nada.

O Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP) discute exatamente se a imunidade da primeira parte do art. 156, § 2º, I é incondicionada, isto é, se a ressalva da atividade preponderante alcança apenas fusão, incorporação, cisão e extinção, deixando a realização de capital integralmente protegida.

A cronologia, atualizada até agosto de 2026:

• o relator, Min. Edson Fachin, votou pelo contribuinte, propondo tese no sentido de que a imunidade na realização de capital é incondicionada, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária
• acompanharam Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Cristiano Zanin; Gilmar Mendes divergiu
• retomado o julgamento virtual em março de 2026, com placar de 4 a 1 favorável aos contribuintes
• em 26 de março de 2026, o Min. Flávio Dino pediu destaque. O caso saiu do plenário virtual, os votos foram zerados e o julgamento será reiniciado presencialmente, sem data definida.

Três consequências práticas, e nenhuma delas é "espere e veja":

Primeira. Não se pode escrever, em parecer ou em post, que "o STF decidiu". Não decidiu. O placar anterior não tem valor jurídico. A formulação tecnicamente correta é: julgamento pendente, com sinalização favorável ao contribuinte no plenário virtual antes do destaque.

Segunda. Há expectativa concreta de modulação de efeitos, possivelmente restringindo a devolução do imposto a quem já tenha ação ajuizada. Quem recolheu ITBI relevante em integralização nos últimos cinco anos (CTN, art. 168) precisa avaliar, com números na mesa, o ajuizamento antes da conclusão do julgamento. Isso é gestão de risco, não garantia de crédito.

Terceira, e a que importa para este artigo. Ainda que o STF confirme a imunidade incondicionada, duas coisas continuam de pé:

• a cobrança sobre o excedente ao capital social integralizado, na linha do Tema 796 — motivo pelo qual todo valor deve ser integralizado ao capital, sem reserva ou ágio; e
• as obrigações acessórias municipais, que não são objeto do julgamento. A prefeitura pode continuar exigindo declaração, renovação e documentação contábil. O que a decisão tende a afastar é o fundamento material da cobrança — não o dever de prestar informação nem a multa pela omissão.

Traduzindo: mesmo no melhor cenário no Supremo, quem não renovou a declaração continuará tendo trabalho para desfazer o lançamento. Com uma tese muito melhor na mão, mas com trabalho.

O que fazer, concretamente

Uma imunidade constitucional não deveria depender de disciplina administrativa. Depende. Enquanto depender, a resposta é rotina — e rotina é barata comparada a um auto de infração.

Para quem já tem holding constituída:

1. Levante em quais municípios estão os imóveis integralizados e verifique, na legislação vigente de cada um, se há dever declaratório periódico. Comece pelo município mais recente que tenha modernizado seu sistema de benefícios fiscais. 2. Se houver imóvel em São Paulo capital, acesse o GBF e confira o histórico de declarações e renovações. Verifique se há exercício em aberto e qual a última renovação registrada. 3. Confirme quem detém a Senha Web ou o certificado digital de acesso. Estrutura sem acesso é estrutura sem controle. 4. Levante a contabilidade da holding desde a constituição. Se não houver, refaça — retroativamente, com apoio contábil competente. É a única prova disponível. 5. Se já houver notificação ou cobrança retroativa, não pague por reflexo. Avalie impugnação administrativa e, conforme o valor, medida judicial. Os argumentos dos itens 3 e 6 acima são sólidos.

Para quem vai integralizar agora:

1. Verifique o regime do município antes de assinar o ato societário — inclusive prazos, plataforma, documentos e periodicidade. 2. Integralize todo o valor ao capital social, sem formar reserva de capital ou ágio (Tema 796). 3. Descreva cada imóvel individualmente no ato, com matrícula, área e valor atribuído. 4. Lembre que, na capitalização de imóvel em sociedade, não é necessária escritura pública: basta levar ao Registro de Imóveis o ato societário registrado na Junta Comercial. Muita gente ainda paga emolumentos desnecessários. 5. Estruture a contabilidade desde o primeiro mês, e não quando o fisco perguntar. 6. Registre no calendário da empresa, como obrigação recorrente com responsável nominado, todas as datas declaratórias do período de apuração — e mantenha o controle vivo pelos cinco anos da decadência, não pelos três da preponderância. 7. Só depois do registro na matrícula execute a doação de quotas com reserva de usufruto. Nunca antes.

Fechamento

Planejamento patrimonial é frequentemente vendido como um ato: constituir a holding, integralizar, doar as quotas, encerrar o assunto. Não é. É uma estrutura viva, que precisa de manutenção — contábil, declaratória, societária.

O caso do GBF é a demonstração mais eloquente disso que conheço, porque o dano não vem de uma decisão errada. Vem da ausência de uma rotina. A família fez a escolha certa, no momento certo, com a estrutura certa — e perde a imunidade porque ninguém abriu um sistema em dezembro.

A pergunta que fica para o leitor não é se a estrutura foi bem montada. É outra, e mais desconfortável: quem, hoje, é responsável por olhar para ela todo ano?

Se a resposta for "ninguém" ou "acho que o contador", o problema já existe. Só ainda não chegou a notificação.

Leia também

• A autuação por "empresa sem movimento"
• A armadilha da atividade preponderante
• A tese que pode zerar o ITBI da holding imobiliária

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui análise do caso concreto. Legislação municipal muda por decreto e sem alarde; verifique sempre a versão vigente no município de situação de cada imóvel. Situação do Tema 1.348 do STF atualizada até agosto de 2026.