A tese que pode zerar o ITBI da holding imobiliária

Planejar Patrimônio — Ecossistema Grupo Ciatos | Agosto de 2026

Uma família com doze imóveis de aluguel decide organizar o patrimônio. O contador levanta a conta e traz a má notícia: como a empresa vai viver de locação, sua atividade será preponderantemente imobiliária. Logo, não há imunidade. Com R$ 12 milhões em imóveis e alíquota de 3%, são R$ 360 mil de ITBI só para começar.

Durante décadas, essa conversa terminava aí. Desde 2020, ela tem um segundo capítulo — e é um capítulo que ainda não acabou de ser escrito.

A leitura que mudou a discussão

O art. 156, §2º, I da Constituição tem uma estrutura que passa despercebida na leitura corrida. Ele afasta o ITBI em duas situações distintas:

1. transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital; 2. transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

E então vem a ressalva: salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

A pergunta que vale centenas de milhares de reais é simples: "nesses casos" se refere aos dois grupos, ou apenas ao segundo?

Ao votar no RE 796.376, o Ministro Alexandre de Moraes sustentou que a exceção alcança somente as hipóteses de reorganização societária — fusão, incorporação, cisão e extinção. A integralização de imóveis em realização de capital teria, por essa leitura, imunidade incondicionada: pouco importaria se a empresa é ou não imobiliária. A única limitação seria a do próprio Tema 796, o valor que exceder o capital social.

Como esse voto foi vencedor no julgamento, formou-se o entendimento de que a tese teria sido validada pelo Supremo.

A ressalva técnica é indispensável: essa fundamentação não integrou a tese de repercussão geral fixada. Ela é razão de decidir — argumento poderoso, não comando vinculante. Quem apresenta isso ao cliente como "o STF já decidiu que holding imobiliária não paga ITBI" está construindo uma expectativa que a decisão não sustenta.

Os tribunais que acolheram a tese

O argumento não ficou no papel. Alguns exemplos:

• TJSP — em abril de 2021, ao julgar agravo de instrumento em mandado de segurança, reformou decisão de primeira instância e permitiu a capitalização de imóveis em empresa imobiliária sem recolhimento, reconhecendo o caráter incondicionado da imunidade na integralização.
• TJSP — em setembro de 2021, nova decisão no mesmo sentido, consignando ser irrelevante a atividade preponderante quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da pessoa jurídica no ato de sua constituição.
• TJMG — em dezembro de 2020, decidiu que a exceção relativa à atividade preponderante se refere às figuras societárias de incorporação, fusão, cisão e extinção, mantendo a limitação do excedente ao capital social. Decisão especialmente relevante para quem estrutura patrimônio em Minas Gerais.
• TJBA — em maio de 2021, reconheceu a imunidade do ITIV na conferência de imóveis a empresa imobiliária, registrando que o requisito da preponderância não se aplica à integralização não decorrente de transformação societária.

Há também tribunais que rejeitaram a tese e mantiveram a exigência com base no art. 37 do CTN. O cenário é de divergência real, não de consenso — e é exatamente por isso que a matéria subiu.

O detalhe operacional que quase ninguém menciona

Aqui está o ponto que separa a tese jurídica da execução prática.

Ainda que se entenda pela imunidade, o Registro de Imóveis não registra a transmissão sem a guia de recolhimento ou sem decisão judicial que ampare o não recolhimento. E, sem registro na matrícula, a transmissão simplesmente não se consuma (Código Civil, art. 1.245): o imóvel continua sendo do sócio, a holding não é proprietária, e a doação de quotas que viria depois fica suspensa no ar.

Ou seja: para a holding imobiliária, essa não é uma tese que se aplica preenchendo formulário. Ela exige provimento judicial — tipicamente mandado de segurança com pedido liminar. Não se trata de "deixar de pagar", e sim de obter autorização para não pagar. A diferença é enorme em prazo, custo e previsibilidade de cronograma.

O Tema 1.348 e o relógio que corre

Em novembro de 2024, o STF reconheceu repercussão geral no RE 1.495.108, dando origem ao Tema 1.348, que decidirá em caráter vinculante o alcance da imunidade na integralização quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de imóveis.

Situação em agosto de 2026: o relator, Ministro Edson Fachin, votou pelo caráter incondicionado da imunidade, sendo acompanhado por outros ministros; o placar no plenário virtual chegou a 4 a 1 favorável aos contribuintes em março de 2026. Em 26 de março, porém, o Ministro Flávio Dino pediu destaque: o caso saiu do ambiente virtual, os votos foram zerados e o julgamento presencial ainda não tem data.

Traduzindo para quem vai decidir: a sinalização é favorável, o resultado é incerto, e não existe tese fixada. Qualquer texto que afirme o contrário está desatualizado ou é irresponsável.

Por que a modulação é o centro da decisão

O Supremo pode modular os efeitos do julgamento — e há precedente de sobra sobre como isso costuma funcionar. Na exclusão do ICMS da base do PIS e da COFINS, a modulação preservou o direito à restituição do passado apenas para quem já tinha ação ajuizada até a data do julgamento de mérito. Quem esperou o desfecho para depois pedir de volta ficou sem o retroativo.

Se o mesmo critério for adotado no Tema 1.348, cria-se uma assimetria concreta:

Isso não é urgência de vendedor. É leitura de risco a partir do comportamento histórico da Corte — e vem acompanhada da hipótese contrária, que também precisa ser dita: se a tese for rejeitada, quem ajuizou terá gastado com um processo perdido e, tendo obtido liminar, recolherá o imposto com atualização.

A conta da família dos doze imóveis

Números tornam a escolha menos abstrata. Voltemos ao caso da abertura: R$ 12 milhões em imóveis destinados a uma holding que viverá de locação, município com alíquota de 3%. O ITBI exigido na integralização seria de R$ 360 mil.

Do outro lado, o custo de discutir. Um mandado de segurança com pedido liminar envolve honorários advocatícios — que variam conforme a complexidade e a praça, mas que em causas dessa faixa costumam ficar em uma fração pequena do valor discutido —, custas processuais e o tempo de tramitação até a liminar, normalmente contado em semanas, não em anos.

São três desfechos possíveis, e vale enunciá-los sem otimismo. No primeiro, a liminar é concedida, o registro sai, o Tema 1.348 confirma a imunidade incondicionada e a família não recolhe nada. No segundo, a liminar é concedida, o Supremo rejeita a tese e o imposto é recolhido depois, corrigido — a família terá pago os R$ 360 mil atualizados, mais o custo do processo, com a estrutura já funcionando nesse intervalo. No terceiro, a liminar é negada: recolhe-se agora e discute-se a restituição depois, preservando a data do pedido.

O que o cálculo mostra é que a assimetria não está no custo do processo — está no prazo. Quem recolhe hoje sem discutir preserva o cronograma e perde o passado. Quem discute preserva o passado e aceita conviver com um processo em aberto durante a estruturação.

Quem deveria estar avaliando isso agora

Três perfis, em ordem de relevância:

1. Quem vai integralizar imóveis em empresa com atividade imobiliária. É o caso da família dos doze imóveis. Com R$ 360 mil em jogo, o custo de um mandado de segurança é fração do valor discutido, e a discussão acontece antes de o dinheiro sair.

2. Quem recolheu ITBI em integralização nos últimos cinco anos. O prazo de repetição do indébito é de cinco anos (CTN, art. 168). Levante as guias, os atos societários e as matrículas: pode haver crédito relevante — e é justamente esse crédito que a modulação tende a atingir.

3. Quem tem holding imobiliária estruturada e nunca revisou. Vale conferir se houve alocação em reserva de capital, se o município cobrou diferença de valor venal e como está o cumprimento do ciclo de apuração da preponderância do art. 37 do CTN.

Se o ITBI já foi pago: o que levantar antes de qualquer decisão

O segundo perfil — quem recolheu nos últimos cinco anos — costuma ser o mais numeroso e o menos atendido, porque ninguém volta a um planejamento concluído. O levantamento é objetivo e leva poucos dias:

• A guia de recolhimento do ITBI, com data de pagamento — é ela que define o marco dos cinco anos do art. 168 do Código Tributário Nacional.
• O ato societário da integralização, para verificar quanto foi ao capital social e quanto, se houver, foi para reserva de capital.
• A matrícula atualizada do imóvel, com o registro da transmissão à pessoa jurídica.
• A avaliação usada pelo município, para saber se a cobrança se deu sobre o valor declarado ou sobre um valor venal arbitrado.
• O objeto social e a composição da receita no período, que determinam se o município classificou a empresa como imobiliária.

Esse conjunto responde a duas perguntas de uma vez: se existe crédito a recuperar e sob qual fundamento — a imunidade incondicionada do Tema 1.348, o excedente do capital social do Tema 796, ou a base de cálculo. São teses diferentes, com chances diferentes, e frequentemente convivem no mesmo caso.

O que não muda em nenhum cenário

Mesmo que a tese da imunidade incondicionada prevaleça:

• O limite do Tema 796 permanece. Valor destinado à reserva de capital continua fora da imunidade. Integralize tudo ao capital.
• A discussão da base de cálculo permanece. A LC 227/2026 redefiniu valor venal no art. 38 do CTN e municia os municípios a partir de 2027, nos que legislarem em 2026.
• A holding continua exigindo contabilidade e acompanhamento. Tese vencedora não substitui escrituração.
• O planejamento não se resume ao ITBI. Eliminação do condomínio entre herdeiros, dispensa de alvará judicial na venda e a diferença de carga na renda de aluguel seguem sendo os ganhos permanentes. O imposto de entrada é o assunto do primeiro ano; os outros são o assunto das próximas décadas.

Cinco perguntas que decidem entre pagar e discutir

Não existe recomendação genérica aqui, e desconfie de quem oferecer uma. O que existe é um conjunto de perguntas cuja resposta empurra a decisão para um lado ou para o outro.

• Quanto está em jogo? Abaixo de determinado valor, o custo e o desgaste do processo consomem o benefício. Acima dele, a conta se inverte.
• Qual a urgência do registro? Se há venda, financiamento ou doação de quotas com data marcada, a fluidez do cronograma pode valer mais que o imposto.
• Qual é o tribunal competente? A divergência entre tribunais é real. O histórico da praça onde a ação tramitaria muda a probabilidade concreta.
• A família tolera litígio? Processo em aberto aparece em certidão, incomoda sócios e exige acompanhamento por anos.
• Há recolhimento passado a recuperar? Se sim, a decisão deixa de ser apenas sobre a operação nova e passa a envolver também o crédito do passado — que é justamente o que a modulação tende a atingir.

Uma observação de método: essas perguntas devem ser respondidas antes de o imóvel entrar na sociedade, não depois. Depois do recolhimento, a discussão continua possível, mas passa a ser sobre restituição — mais lenta, e com o dinheiro já fora do caixa da família.

A decisão real

O que está sobre a mesa não é "pagar ou não pagar ITBI". É escolher entre duas posições diante de um julgamento inconcluso: recolher e preservar a fluidez do cronograma, ou discutir judicialmente e preservar o direito ao passado, aceitando processo, prazo e incerteza.

Não há resposta única. Há a resposta que decorre do valor envolvido, da urgência do registro, do apetite da família por litígio e do tribunal competente. O que não existe é decisão neutra: esperar também é uma escolha, e é a única que, se a modulação vier no formato usual, não tem volta.

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