ITBI na partilha: quando a cobrança é indevida

Dois irmãos herdam R$ 1 milhão: um apartamento de R$ 500 mil e R$ 500 mil em aplicações financeiras.

Eles fazem a coisa certa. Em vez de virarem coproprietários do apartamento — arranjo que os obrigaria a decidir tudo por unanimidade pelos próximos trinta anos e que costuma terminar em ação de extinção de condomínio —, acordam que um fica com o imóvel e o outro com as aplicações. Metade para cada um. Inventário extrajudicial, ITCMD recolhido sobre o milhão inteiro, escritura de partilha lavrada.

Levam a escritura ao Registro de Imóveis. E o cartório recusa o registro, exigindo o recolhimento de ITBI sobre metade do apartamento — a metade que, na leitura da prefeitura, "pertencia" ao irmão que ficou com o dinheiro e foi "vendida" a ele em troca das aplicações.

O mesmo acontece em divórcios e dissoluções de união estável, quando um cônjuge fica com os imóveis e o outro com quotas, investimentos ou veículos de valor equivalente.

O resultado é uma inversão perversa: o Código de Processo Civil manda partilhar de forma cômoda, e a legislação municipal cobra imposto de quem obedece. Este artigo explica de onde vem a cobrança, por que ela é juridicamente frágil e — a parte nova, e que muda o cálculo prático — o que a jurisprudência registral paulista decidiu em 2025.

O que é partilha cômoda, e por que a lei a incentiva

O art. 648 do CPC determina que, na partilha, sejam observadas três regras:

I — a máxima igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens
II — a prevenção de litígios futuros
III — a máxima comodidade dos coerdeiros, do cônjuge ou do companheiro.

Os incisos II e III não são adorno. Eles reconhecem algo que qualquer advogado de família sabe: condomínio entre herdeiros é fábrica de conflito. Enquanto o imóvel pertence a vários, a venda e a locação dependem de consenso; um único descontente paralisa o patrimônio; havendo menor ou incapaz entre os coproprietários, a alienação ainda depende de autorização judicial, ouvido o Ministério Público.

Partilha cômoda é, portanto, o arranjo que o sistema processual considera melhor — e que a boa técnica de planejamento sucessório recomenda sempre que os valores permitirem equilibrar os quinhões com bens de naturezas diferentes.

A tese municipal e sua base legal

O fundamento da cobrança está nas leis municipais de ITBI, e vale ler o texto porque o problema está numa expressão curta.

São Paulo — Lei Municipal nº 11.154/1991, art. 1º (fato gerador: transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis; e cessão onerosa de direitos à aquisição) e art. 2º, VI:

Estão compreendidos na incidência do imposto: o valor dos imóveis que, na divisão de patrimônio comum ou na partilha, forem atribuídos a um dos cônjuges separados ou divorciados, ao cônjuge supérstite ou a qualquer herdeiro, acima da respectiva meação ou quinhão, considerando, em conjunto, apenas os bens imóveis constantes do patrimônio comum ou monte-mor.

Rio de Janeiro — Lei Municipal nº 1.364/1988, art. 5º, X, compreende no fato gerador as tornas ou reposições que ocorram nas partilhas ou divisões efetuadas em virtude de separação judicial, divórcio, sucessão e extinção de condomínio de imóveis, levando em conta exclusivamente os imóveis situados no Município do Rio de Janeiro.

Está tudo ali. A lei paulistana manda apurar o excesso olhando só para os imóveis, ignorando aplicações, quotas, veículos e o passivo. A carioca vai além e restringe o cálculo aos imóveis situados naquele município — de modo que a existência de um imóvel em Niterói, ou de R$ 5 milhões em investimentos, é juridicamente invisível para a conta.

A partir daí, o raciocínio do fisco é mecânico: cada imóvel deveria ter sido atribuído em frações ideais iguais a cada parte; se ao final essas frações não foram efetivamente atribuídas, o "excedente" configura operação onerosa — uma venda, uma troca — e atrai o ITBI.

Os três erros da construção

Erro 1 — a premissa civil é falsa: não existe fração ideal de cada imóvel

Esta é a base de tudo, e é aqui que a tese municipal desaba.

No casamento e na união estável. Os bens comuns não pertencem aos cônjuges em frações ideais individualizadas durante a união. Pertencem ao patrimônio comum, em mancomunhão — uma massa indivisa, sem quinhões destacados. Não existe "metade do apartamento" pertencente a cada um antes da partilha. Existe meação sobre a universalidade.

Na herança. O Código Civil é explícito no art. 1.791, parágrafo único: até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse da herança é indivisível, regulando-se pelas normas do condomínio. E o art. 2.023 fecha o raciocínio: julgada a partilha, fica o direito de cada um dos herdeiros circunscrito aos bens do seu quinhão.

A partilha, portanto, tem natureza declaratória, não translativa. Ela não transfere frações de um herdeiro para outro; ela especifica, em bens concretos, um direito que já existia sobre a universalidade.

Se não havia fração ideal individualizada, não houve alienação de fração ideal. Se não houve alienação, não houve fato gerador. O fisco tributa uma transmissão que ele mesmo precisou inventar para poder tributar.

Erro 2 — falta o elemento nuclear do ITBI: a onerosidade

A Constituição, no art. 156, II, confere aos Municípios competência para tributar a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e direitos reais sobre imóveis. Os arts. 35 e 38 do CTN seguem a mesma linha. Onerosidade não é detalhe do tributo — é sua hipótese de incidência.

Numa partilha equilibrada, não há contraprestação. Não há preço, não há torna, não há reposição. Há divisão de um patrimônio que já era das partes.

E, quando há desequilíbrio, o desfecho continua não sendo automaticamente o ITBI. O critério é a causa da desigualdade:

Situação	Tributo
Partilha equilibrada, sem torna	Nenhum dos dois
Excesso atribuído com torna ou reposição (contrapartida em dinheiro ou bens particulares)	ITBI sobre o excesso oneroso — municipal
Excesso atribuído gratuitamente, sem contrapartida	ITCMD sobre o excesso — estadual

Essa distinção é a mais mal compreendida da matéria, e ela custa dinheiro nos dois sentidos: contribuinte que paga ITBI onde cabia ITCMD, e planejamento que ignora o ITCMD achando que "não pagou nada porque não teve venda".

Erro 3 — a base de comparação é artificial

Recortar apenas os bens imóveis — ou, pior, apenas os imóveis situados em determinado município — para aferir se alguém recebeu "acima da meação" produz um excesso que não existe no patrimônio real.

A competência territorial do ITBI (município da situação do bem) define onde o imposto seria devido, se devido fosse. Ela não autoriza redesenhar a base fática do negócio, fatiando um patrimônio que juridicamente é uma universalidade. Patrimônio é conjunto de relações jurídicas dotadas de valor econômico, ativas e passivas — e é nessa totalidade que se afere se houve, ou não, desproporção.

O que os tribunais decidiram

Na jurisdição contenciosa

TJSP, Apelação Cível 1001942-85.2023.8.26.0053, j. 10/07/2023 — divórcio em que a ex-esposa recebeu imóveis e o ex-marido a totalidade das quotas sociais, com valores equivalentes. A Corte afastou o ITBI: os imóveis passaram à propriedade exclusiva da apelada por questão de comodidade dos ex-cônjuges, sem transmissão onerosa, tendo sido preservada a meação que já lhe era de direito. E firmou o ponto decisivo — para fins de ITBI deve-se considerar a totalidade do patrimônio comum partilhado, não apenas os bens imóveis, nem a individualidade de cada bem.
TJSP, Apelação Cível 1051327-07.2020.8.26.0053, j. 28/05/2021 — imóvel atribuído à mulher e aplicações financeiras ao marido; respeitada a meação, o ITBI é indevido, porque a divisão amigável do patrimônio do casal não caracteriza onerosidade nem transmissão, mas mera divisão patrimonial.
TJSP, Agravo de Instrumento 1048108-83.2020.8.26.0053 — partilha igualitária não configura doação nem ato oneroso; ausente excedente de meação, não incide ITCMD nem ITBI.

Há precedentes no mesmo sentido em outros Estados, inclusive em ação anulatória contra município paranaense, com restituição do ITBI recolhido — o raciocínio da mancomunhão e da ausência de frações ideais individualizadas aparece de forma cada vez mais explícita nas fundamentações.

E o desenvolvimento de 2025, que é o mais útil na prática

O Conselho Superior da Magistratura do TJSP, órgão de cúpula da jurisdição registral paulista, enfrentou a questão em sede de dúvida registral — ou seja, no exato ponto em que o problema nasce: a recusa do cartório.

CSM/SP, Apelação Cível 1134789-70.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral), j. 04/02/2025 — escritura pública de divórcio e partilha; excesso de meação afastado no caso concreto ao se considerar o patrimônio em sua totalidade; cessão patrimonial onerosa não configurada; afastada a incidência da legislação municipal; dúvida julgada improcedente e registro determinado.
CSM/SP, Apelação Cível 1171475-61.2024.8.26.0100, mesmo relator, j. 26/06/2025 — fixou expressamente duas teses: (1) a desproporção da partilha da meação deve considerar a totalidade do patrimônio do casal, e não somente o patrimônio imobiliário; (2) a partilha desigual com torna é causa de incidência de ITBI; ausente contrapartida, o excesso de meação enseja ITCMD.

Vale registrar a honestidade do segundo caso: ali, o ITBI foi mantido. Os direitos reais de aquisição e os bens móveis foram atribuídos apenas ao divorciando, que se obrigou a compensar financeiramente a divorcianda — houve torna, houve onerosidade, houve imposto. A orientação não é "partilha nunca gera ITBI". É: mede-se pelo todo, e o que decide é a existência de contrapartida.

O que isso muda operacionalmente

O ponto mais relevante para quem atua: até pouco tempo, a orientação corrente era que a exigência só se afastava por ação judicial — mandado de segurança ou anulatória —, porque o cartório não registra sem a guia ou sem ordem judicial. Isso continua verdadeiro como regra geral, mas em São Paulo abriu-se um caminho mais curto.

A dúvida registral (Lei de Registros Públicos, arts. 198 e seguintes), suscitada pelo próprio oficial a requerimento do interessado, com decisão da Vara de Registros Públicos e recurso ao Conselho Superior da Magistratura, tem se mostrado via eficaz para superar a exigência quando a partilha é comprovadamente equilibrada no conjunto. É procedimento mais rápido e mais barato do que o mandado de segurança, e agora conta com precedentes de cúpula favoráveis.

Fora de São Paulo, a orientação varia — cada corregedoria estadual tem sua jurisprudência administrativa. Antes de escolher entre dúvida e ação judicial, verifique os precedentes da corregedoria competente. É uma decisão de estratégia, não de preferência.

Sobre quando vale litigar: em partilhas com poucos imóveis ou de valor baixo, o custo do processo pode superar o imposto. Em patrimônios imobiliários relevantes, a economia compensa com folga. E há um agravante recente: a LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN, redefinindo valor venal como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado e dando aos Municípios critérios para estimá-lo — o que tende a elevar a base do ITBI nos Municípios que legislarem, com efeitos a partir de 2027. Quando o imposto for realmente devido (na torna), ele tende a ficar mais caro.

Um alerta que quase ninguém faz: menores e incapazes

Há uma restrição que costuma passar despercebida e que inutiliza a partilha cômoda justamente em algumas das famílias que mais precisariam dela.

A Resolução CNJ 571/2024 ampliou o inventário extrajudicial, admitindo-o mesmo com herdeiro menor ou incapaz, mediante manifestação favorável do Ministério Público. Mas impôs uma condição: nesses casos, a partilha de imóveis deve ser feita em frações ideais — não se admite a partilha cômoda que atribua bens distintos a cada herdeiro, precisamente para proteger o vulnerável.

O efeito prático é duro. A família com herdeiro menor sai do inventário exatamente onde não queria estar: o menor vira condômino de frações ideais de todos os bens, com venda futura dependente de autorização judicial.

Esse é, aliás, um dos argumentos mais concretos a favor de organizar a estrutura em vida, por holding ou por doação com reserva de usufruto: quem planeja antes escolhe o arranjo; quem deixa para o inventário recebe o arranjo que a lei impõe.

Como redigir para não pagar o que não é devido

A maior parte das cobranças indevidas nasce de um documento mal feito, não de uma tese ruim. A escritura ou o plano de partilha é a prova. Se ele não demonstra o equilíbrio, o cartório presume o desequilíbrio.

1. Descreva a totalidade do patrimônio partilhado — imóveis (todos, em todos os municípios), veículos, aplicações financeiras, quotas e ações, semoventes e o passivo. Com valores atribuídos a cada item. 2. Anexe o demonstrativo de partilha mostrando o valor total de cada quinhão ou meação e a equivalência entre eles. Um quadro simples, com totais, resolve mais do que dez páginas de argumentação. 3. Consigne expressamente que a partilha respeitou a meação ou o quinhão considerada a universalidade do patrimônio, que a atribuição de bens distintos se deu por comodidade, na forma do art. 648, II e III, do CPC, e que não houve torna nem reposição. 4. Se houver desequilíbrio, decida-o conscientemente. Excesso gratuito é ITCMD e deve ser declarado ao Estado; excesso com torna é ITBI sobre a contrapartida. O pior cenário é o desequilíbrio não intencional, descoberto pelo fisco anos depois. 5. Atenção especial a imóveis em municípios diferentes. Cada prefeitura enxerga apenas o que está em seu território. A demonstração global precisa estar dentro do título, senão a defesa começa perdendo. 6. Se vier a exigência, não recolha por reflexo. Avalie a dúvida registral e, conforme a praça e o valor, a medida judicial. Imposto pago indevidamente é restituível em cinco anos (CTN, art. 168), mas restituição é processo — e evitá-la é mais barato.

Fechamento

Há uma contradição no coração desta discussão, e ela merece ser nomeada: o Estado, pela via processual, pede que as famílias dividam de modo a evitar condomínio e litígio; e o mesmo Estado, pela via municipal, cobra imposto de quem atende ao pedido.

Enquanto a contradição não se resolve — e ela só se resolve com lei municipal melhor ou com jurisprudência consolidada —, a defesa do contribuinte está menos no tribunal e mais na mesa onde a escritura é redigida.

Quem lavra uma partilha decidindo apenas quem fica com o quê está fazendo metade do trabalho. A outra metade é demonstrar, no próprio documento, que ninguém recebeu mais do que já era seu.

Feita essa segunda metade, a discussão fica fácil. Não feita, ela fica cara.

O imposto que pune quem dividiu bem