ITBI na holding: por que a Prefeitura cobra imposto sobre um "excedente" que você não criou

O imóvel foi integralizado ao capital social por R$ 3.693.342,75 — exatamente o valor que constava da declaração de imposto de renda do sócio. Todo o aporte foi para o capital social. Nenhum centavo foi destinado a reserva de capital, a ágio ou a qualquer outra rubrica.

Meses depois, o Município avaliou o mesmo imóvel em R$ 9.181.004,14 e lançou ITBI sobre a diferença de R$ 5.487.661,39.

O contribuinte levou o caso ao Supremo. Argumentou que, sem reserva de capital, não existia excedente algum — e que o Tema 796 tratava justamente da hipótese de ágio contabilizado como reserva. Perdeu. A Primeira Turma do STF, no RE 1.487.168-AgR/MS, relatoria do Ministro Flávio Dino, decidiu que a tese do Tema 796 não está limitada à formação de reserva de capital: o excedente, ainda que não destinado a essa rubrica, sujeita-se ao ITBI.

Numa alíquota de 3%, aquela diferença representa cerca de R$ 164 mil de imposto sobre uma operação que a família considerava imune.

Se você constituiu holding imobiliária nos últimos anos, ou pretende constituir, este é o ponto mais caro e menos compreendido de toda a operação.

De onde vem a imunidade

A Constituição, no art. 156, § 2º, I, determina que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção — salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil.

É essa regra que torna economicamente viável a holding familiar. Sem ela, transferir uma carteira de R$ 10 milhões para uma sociedade custaria de R$ 200 mil a R$ 300 mil só de ITBI, antes de qualquer discussão sucessória.

O problema não está na imunidade. Está no que o STF disse sobre o seu limite.

O que o Tema 796 realmente decidiu

Em 2020, no RE 796.376/SC (Tema 796), o Supremo fixou a seguinte tese:

A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Lida no contexto do caso julgado, a tese resolve uma situação bem específica. Naquele processo, o contribuinte conferiu imóveis avaliados em valor muito superior ao capital subscrito e destinou a diferença a reserva de capital. O STF disse: o que virou capital é imune; o que foi para outra rubrica, não.

O "excedente" do Tema 796, nessa leitura, é um excedente societário — identificável no próprio desenho do negócio, na diferença entre o que o contrato social chama de capital e o que ele chama de outra coisa.

A partir de 2021, porém, os Municípios passaram a fazer uma leitura diferente: qualquer diferença entre o valor integralizado e o valor de mercado que a Prefeitura apura é "excedente" e, portanto, tributável. Não é preciso reserva de capital nenhuma — basta a avaliação municipal ser maior.

São duas teses distintas, e a diferença entre elas é de centenas de milhares de reais em qualquer patrimônio relevante.

Onde a jurisprudência está hoje: dividida

Este é o ponto que a maior parte do conteúdo sobre o assunto omite. Não há uma posição consolidada do STF. Há duas linhas, e ambas continuam produzindo decisões.

A linha que mantém a cobrança

• RE 1.487.168-AgR/MS — Primeira Turma, Min. Flávio Dino. É o caso da abertura deste artigo. A Turma consignou expressamente que o contribuinte pretendia uma restrição que a Corte não fez, e que o excedente é tributável ainda que não destinado a reserva de capital.
• Rcl 69.420-AgR/SP — Primeira Turma, julgada em 15/09/2025. Raciocínio relevante: para aplicar a imunidade, é preciso identificar o valor do bem e o valor integralizado; e, como o art. 38 do CTN define a base de cálculo do ITBI como o valor venal, seria necessário avaliar o valor de mercado do imóvel.
• RE 1.576.501-AgR/MT — negado com fundamento na Súmula 279: divergir da avaliação municipal exigiria reexame de prova, o que não cabe em recurso extraordinário.
• REsp 2.290.029/MT — decisão da Min. Regina Helena Costa, publicada em 20/08/2026, mantendo o arbitramento em caso de empresa agropecuária que integralizou imóveis rurais por cerca de R$ 5,5 milhões com base na declaração de IR do sócio. Entendeu-se que a disparidade significativa entre o declarado e o avaliado justifica o arbitramento.

A linha que afasta a cobrança

• RE 1.449.120/MS — reafirma a imunidade quando a totalidade do valor é destinada ao capital social, sem reserva.
• RE 1.520.765/MT e ARE 1.485.056/GO — afastam a cobrança de ITBI sobre diferenças de valor venal.
• TJ-SP, Apelação Cível nº 1044361-97.2024.8.26.0114 — 18ª Câmara de Direito Público. Holding constituída em 2022, imóveis integralizados, Município de Campinas lançou ITBI sobre a diferença em relação ao valor de referência. O Tribunal reconheceu a imunidade e determinou a restituição do que fora recolhido, ao fundamento de que não se demonstrou destinação de qualquer parcela a rubrica distinta do capital social.
• TJPE, Apelação Cível nº 0002566-94.2021.8.17.2730, julgada em 12/06/2025 — mesma lógica: sem excedente destinado a reserva, toda a operação está protegida.

Um argumento adicional pesa a favor do contribuinte e vem do STJ. No Tema 1.113, a Corte fixou que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, só afastável mediante regular processo administrativo, com contraditório e ampla defesa (art. 148 do CTN). Lançamento feito por pauta fiscal, sem procedimento próprio, é atacável por esse fundamento — independentemente da discussão sobre imunidade.

O que a LC 227/2026 mudou no tabuleiro

A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, não alterou o art. 156, § 2º, I, da Constituição nem revogou o Tema 796. Mas fortaleceu a capacidade dos Municípios de estimar o valor de mercado dos imóveis para fins de ITBI.

O efeito prático é indireto e desfavorável ao contribuinte. O raciocínio fiscal ganha um degrau a mais:

1. a lei complementar me autoriza a estimar o valor de mercado do imóvel; 2. o imóvel foi integralizado por valor inferior; 3. o Tema 796 diz que a imunidade não alcança o que exceder o capital; 4. logo, há excedente tributável.

O salto lógico continua estando entre o item 2 e o item 4 — uma diferença de avaliação não é, juridicamente, um excedente societário. Mas o argumento municipal ficou mais fácil de sustentar, e é razoável esperar aumento de autuações a partir de 2026.

O Tema 1.348 e o destaque que zerou tudo

Existe um caminho para pacificar a questão, e ele está aberto no Supremo.

O Tema 1.348 (RE 1.495.108) discute se a imunidade do ITBI na integralização é incondicionada — isto é, se ela se aplica mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária. O relator, Ministro Edson Fachin, reconheceu expressamente que examinar essa controvérsia depende de reler o Tema 796. É por isso que o julgamento interessa a quem tem holding, mesmo que a discussão formal seja outra.

A cronologia importa:

• o julgamento começou no plenário virtual em outubro de 2025, com voto do relator favorável aos contribuintes
• foi suspenso por pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes
• retomado em 20 de março de 2026, com divergência de Gilmar Mendes
• o placar chegou a 4 a 1 pelos contribuintes
• em 26 de março de 2026, houve pedido de destaque do Ministro Flávio Dino
• com o destaque, todos os votos foram desconsiderados e o caso foi remetido ao plenário presencial
• em 30/03/2026 o processo foi retirado de pauta e, até agora, não há data definida.

Duas consequências práticas, e a segunda é a que ninguém deveria ignorar:

Primeira: a insegurança continua. Municípios seguem cobrando, tribunais seguem decidindo em ambos os sentidos.

Segunda: o STF costuma modular os efeitos das decisões tributárias. Se a modulação seguir o padrão dos últimos anos, o direito de recuperar o que foi pago no passado pode ficar restrito a quem já tinha ação ajuizada na data do julgamento. Quem esperar a tese sair para só então discutir tende a ficar de fora da restituição.

Isso transforma uma decisão jurídica em decisão de calendário. E é preciso dizer o outro lado com a mesma clareza: ajuizar ação tem custo, prazo e risco de sucumbência, e o resultado do plenário presencial é genuinamente incerto — o placar anterior foi anulado, não confirmado.

A conta que quase ninguém faz: ITBI contra ganho de capital

Diante desse cenário, muitos consultores sugerem a saída aparentemente óbvia: integralizar o imóvel pelo valor de mercado, eliminando a diferença e, com ela, a discussão.

A saída existe, mas tem preço — e o preço costuma ser maior que o problema.

O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira bens à pessoa jurídica pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se optar pelo valor de mercado, a diferença é tributada como ganho de capital na pessoa física, às alíquotas de 15% a 22,5%.

Compare, para um imóvel declarado por R$ 500 mil e avaliado pelo Município em R$ 800 mil:

A relação é estrutural, não depende do tamanho do imóvel: o ITBI incide a 2% ou 3% sobre a diferença; o ganho de capital, a 15% ou mais sobre a mesma diferença. Integralizar a valor de mercado para evitar o ITBI costuma custar cinco vezes mais do que simplesmente pagar o ITBI questionado.

Há, porém, uma contrapartida legítima que precisa entrar na conta: integralizando a valor de mercado, a holding registra o imóvel por custo maior. Quando esse imóvel for vendido, o ganho tributável na pessoa jurídica será menor. Se existe intenção real de alienar no médio prazo, o cálculo muda e precisa ser feito com números do caso.

O que não se deve fazer é escolher um dos caminhos por hábito, sem simular os dois.

O que fazer, na prática

1. Decida o valor de integralização conscientemente, não por inércia. Valor de declaração de IR é o padrão — mas é uma escolha com consequência, não um automatismo.

2. Faça a integralização inteiramente em capital social. Nada de reserva de capital, ágio ou conta de sócios. Havendo reserva, o Tema 796 se aplica na sua leitura mais restritiva e a discussão está perdida antes de começar.

3. Documente a avaliação. Nas limitadas, os sócios respondem solidariamente pela exata estimação dos bens conferidos ao capital, por cinco anos contados do registro (Código Civil, art. 1.055, § 1º). Nas sociedades anônimas, a Lei 6.404/1976 exige laudo de peritos ou empresa especializada. Um laudo técnico consistente serve tanto ao direito societário quanto à defesa fiscal.

4. Se houver lançamento, exija o processo administrativo. Arbitramento sem contraditório contraria o art. 148 do CTN e o Tema 1.113 do STJ. Esse é frequentemente o argumento mais rápido, antes mesmo de entrar no mérito da imunidade.

5. Levante o que já foi pago nos últimos cinco anos. Quem constituiu holding e recolheu ITBI sobre diferença de avaliação tem, em tese, direito à restituição — e o prazo prescricional corre.

6. Decida sobre a via judicial olhando o calendário do Tema 1.348, com a modulação em mente e com o custo do processo posto na mesa.

As ressalvas

Este é um tema em disputa, e escrever sobre ele com falsa segurança seria desonesto.

O STF não declarou que qualquer avaliação municipal prevalece. Nos casos em que manteve a cobrança, a Corte em geral não reexaminou o critério de avaliação — partiu da premissa, já aceita nas instâncias ordinárias, de que a avaliação era válida, aplicando a Súmula 279 para não reabrir matéria de prova.

Isso abre uma linha de defesa que costuma ser subaproveitada: questionar o critério de avaliação em primeira instância, onde ainda cabe prova. Pauta fiscal genérica, desconsideração de estado de conservação, localização ou restrições de uso do imóvel são pontos atacáveis — mas atacáveis no momento certo. Chegar ao STF com o valor já assentado é chegar tarde.

E o cenário pode mudar por inteiro quando o plenário presencial retomar o Tema 1.348.

Em resumo

A imunidade do ITBI na integralização continua existindo. O que se discute é o seu perímetro — e o perímetro, hoje, depende do Município, da Câmara julgadora e do momento processual.

Diante disso, a decisão certa não é "abrir holding" ou "não abrir holding". É estruturar sabendo exatamente onde estão os R$ 164 mil de risco, quanto custa cada alternativa e o que precisa estar documentado antes da assinatura do contrato social — não depois da guia chegar.

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