ITBI na holding: por que a Prefeitura cobra imposto sobre um "excedente" que você não criou

O imóvel foi integralizado ao capital social por R$ 3.693.342,75, exatamente o valor que constava da declaração de imposto de renda do sócio. Todo o aporte foi para o capital social. Nenhum centavo foi destinado a reserva de capital, a ágio ou a qualquer outra rubrica.

Meses depois, o Município avaliou o mesmo imóvel em R$ 9.181.004,14 e lançou ITBI sobre a diferença de R$ 5.487.661,39.

O contribuinte levou o caso ao Supremo. Argumentou que, sem reserva de capital, não existia excedente algum, e que o Tema 796 tratava justamente da hipótese de ágio contabilizado como reserva. Perdeu. A Primeira Turma do STF, no RE 1.487.168-AgR/MS, relatoria do Ministro Flávio Dino, decidiu que a tese do Tema 796 não está limitada à formação de reserva de capital: o excedente, ainda que não destinado a essa rubrica, sujeita-se ao ITBI.

Numa alíquota de 3%, aquela diferença representa cerca de R$ 164 mil de imposto sobre uma operação que a família considerava imune.

Se você constituiu holding imobiliária nos últimos anos, ou pretende constituir, este é o ponto mais caro e menos compreendido de toda a operação.

De onde vem a imunidade

A Constituição, no art. 156, § 2º, I, determina que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil.

É essa regra que torna economicamente viável a holding familiar. Sem ela, transferir uma carteira de R$ 10 milhões para uma sociedade custaria de R$ 200 mil a R$ 300 mil só de ITBI, antes de qualquer discussão sucessória.

O problema não está na imunidade. Está no que o STF disse sobre o seu limite.

O que o Tema 796 realmente decidiu

Em 2020, no RE 796.376/SC (Tema 796), o Supremo fixou a seguinte tese:

A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Lida no contexto do caso julgado, a tese resolve uma situação bem específica. Naquele processo, o contribuinte conferiu imóveis avaliados em valor muito superior ao capital subscrito e destinou a diferença a reserva de capital. O STF disse: o que virou capital é imune; o que foi para outra rubrica, não.

O "excedente" do Tema 796, nessa leitura, é um excedente societário: identificável no próprio desenho do negócio, na diferença entre o que o contrato social chama de capital e o que ele chama de outra coisa.

A partir de 2021, porém, os Municípios passaram a fazer uma leitura diferente: qualquer diferença entre o valor integralizado e o valor de mercado que a Prefeitura apura é "excedente" e, portanto, tributável. Não é preciso reserva de capital nenhuma: basta a avaliação municipal ser maior.

São duas teses distintas, e a diferença entre elas é de centenas de milhares de reais em qualquer patrimônio relevante.

Onde a jurisprudência está hoje: dividida

Este é o ponto que a maior parte do conteúdo sobre o assunto omite. Não há uma posição consolidada do STF. Há duas linhas, e ambas continuam produzindo decisões.

A linha que mantém a cobrança

• RE 1.487.168-AgR/MS: Primeira Turma, Min. Flávio Dino. É o caso da abertura deste artigo. A Turma consignou expressamente que o contribuinte pretendia uma restrição que a Corte não fez, e que o excedente é tributável ainda que não destinado a reserva de capital.
• Rcl 69.420-AgR/SP: Primeira Turma, julgada em 15/09/2025. Raciocínio relevante: para aplicar a imunidade, é preciso identificar o valor do bem e o valor integralizado; e, como o art. 38 do CTN define a base de cálculo do ITBI como o valor venal, seria necessário avaliar o valor de mercado do imóvel.
• RE 1.576.501-AgR/MT: negado com fundamento na Súmula 279: divergir da avaliação municipal exigiria reexame de prova, o que não cabe em recurso extraordinário.
• REsp 2.290.029/MT: decisão da Min. Regina Helena Costa, publicada em 20/08/2026, mantendo o arbitramento em caso de empresa agropecuária que integralizou imóveis rurais por cerca de R$ 5,5 milhões com base na declaração de IR do sócio. Entendeu-se que a disparidade significativa entre o declarado e o avaliado justifica o arbitramento.

A linha que afasta a cobrança

• RE 1.449.120/MS: reafirma a imunidade quando a totalidade do valor é destinada ao capital social, sem reserva.
• RE 1.520.765/MT e ARE 1.485.056/GO: afastam a cobrança de ITBI sobre diferenças de valor venal.
• TJ-SP, Apelação Cível nº 1044361-97.2024.8.26.0114: 18ª Câmara de Direito Público. Holding constituída em 2022, imóveis integralizados, Município de Campinas lançou ITBI sobre a diferença em relação ao valor de referência. O Tribunal reconheceu a imunidade e determinou a restituição do que fora recolhido, ao fundamento de que não se demonstrou destinação de qualquer parcela a rubrica distinta do capital social.
• TJPE, Apelação Cível nº 0002566-94.2021.8.17.2730, julgada em 12/06/2025, mesma lógica: sem excedente destinado a reserva, toda a operação está protegida.

Um argumento adicional pesa a favor do contribuinte e vem do STJ. No Tema 1.113, a Corte fixou que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, só afastável mediante regular processo administrativo, com contraditório e ampla defesa (art. 148 do CTN). Lançamento feito por pauta fiscal, sem procedimento próprio, é atacável por esse fundamento, independentemente da discussão sobre imunidade.

O que a LC 227/2026 mudou no tabuleiro

A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, não alterou o art. 156, § 2º, I, da Constituição nem revogou o Tema 796. Mas fortaleceu a capacidade dos Municípios de estimar o valor de mercado dos imóveis para fins de ITBI.

O efeito prático é indireto e desfavorável ao contribuinte. O raciocínio fiscal ganha um degrau a mais:

1. a lei complementar me autoriza a estimar o valor de mercado do imóvel; 2. o imóvel foi integralizado por valor inferior; 3. o Tema 796 diz que a imunidade não alcança o que exceder o capital; 4. logo, há excedente tributável.

O salto lógico continua estando entre o item 2 e o item 4: uma diferença de avaliação não é, juridicamente, um excedente societário. Mas o argumento municipal ficou mais fácil de sustentar, e é razoável esperar aumento de autuações a partir de 2026.

O Tema 1.348: do destaque que zerou tudo aos 5 votos

Existe um caminho para pacificar a questão, e ele está aberto no Supremo.

O Tema 1.348 (RE 1.495.108) discute se a imunidade do ITBI na integralização é incondicionada: isto é, se ela se aplica mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária. O relator, Ministro Edson Fachin, reconheceu expressamente que examinar essa controvérsia depende de reler o Tema 796. É por isso que o julgamento interessa a quem tem holding, mesmo que a discussão formal seja outra.

A cronologia importa:

• o julgamento começou no plenário virtual em outubro de 2025, com voto do relator favorável aos contribuintes
• foi suspenso por pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes
• retomado em 20 de março de 2026, com divergência de Gilmar Mendes
• o placar chegou a 4 a 1 pelos contribuintes
• em 26 de março de 2026, houve pedido de destaque do Ministro Flávio Dino
• com o destaque, todos os votos foram desconsiderados e o caso foi remetido ao plenário presencial
• em 30/03/2026 o processo foi retirado de pauta e, até agora, não há data definida.

Duas consequências práticas, e a segunda é a que ninguém deveria ignorar:

Primeira: a insegurança continua. Municípios seguem cobrando, tribunais seguem decidindo em ambos os sentidos.

Segunda: o STF costuma modular os efeitos das decisões tributárias. Se a modulação seguir o padrão dos últimos anos, o direito de recuperar o que foi pago no passado pode ficar restrito a quem já tinha ação ajuizada na data do julgamento. Quem esperar a tese sair para só então discutir tende a ficar de fora da restituição.

Isso transforma uma decisão jurídica em decisão de calendário. E é preciso dizer o outro lado com a mesma clareza: ajuizar ação tem custo, prazo e risco de sucumbência, e o resultado do plenário presencial é genuinamente incerto: o placar anterior foi anulado, não confirmado.

A conta que quase ninguém faz: ITBI contra ganho de capital

Diante desse cenário, muitos consultores sugerem a saída aparentemente óbvia: integralizar o imóvel pelo valor de mercado, eliminando a diferença e, com ela, a discussão.

A saída existe, mas tem preço, e o preço costuma ser maior que o problema.

O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira bens à pessoa jurídica pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se optar pelo valor de mercado, a diferença é tributada como ganho de capital na pessoa física, às alíquotas de 15% a 22,5%.

Compare, para um imóvel declarado por R$ 500 mil e avaliado pelo Município em R$ 800 mil:

A relação é estrutural, não depende do tamanho do imóvel: o ITBI incide a 2% ou 3% sobre a diferença; o ganho de capital, a 15% ou mais sobre a mesma diferença. Integralizar a valor de mercado para evitar o ITBI costuma custar cinco vezes mais do que simplesmente pagar o ITBI questionado.

Há, porém, uma contrapartida legítima que precisa entrar na conta: integralizando a valor de mercado, a holding registra o imóvel por custo maior. Quando esse imóvel for vendido, o ganho tributável na pessoa jurídica será menor. Se existe intenção real de alienar no médio prazo, o cálculo muda e precisa ser feito com números do caso.

O que não se deve fazer é escolher um dos caminhos por hábito, sem simular os dois.

O que fazer, na prática

1. Decida o valor de integralização conscientemente, não por inércia. Valor de declaração de IR é o padrão, mas é uma escolha com consequência, não um automatismo.

2. Faça a integralização inteiramente em capital social. Nada de reserva de capital, ágio ou conta de sócios. Havendo reserva, o Tema 796 se aplica na sua leitura mais restritiva e a discussão está perdida antes de começar.

3. Documente a avaliação. Nas limitadas, os sócios respondem solidariamente pela exata estimação dos bens conferidos ao capital, por cinco anos contados do registro (Código Civil, art. 1.055, § 1º). Nas sociedades anônimas, a Lei 6.404/1976 exige laudo de peritos ou empresa especializada. Um laudo técnico consistente serve tanto ao direito societário quanto à defesa fiscal.

4. Se houver lançamento, exija o processo administrativo. Arbitramento sem contraditório contraria o art. 148 do CTN e o Tema 1.113 do STJ. Esse é frequentemente o argumento mais rápido, antes mesmo de entrar no mérito da imunidade.

5. Levante o que já foi pago nos últimos cinco anos. Quem constituiu holding e recolheu ITBI sobre diferença de avaliação tem, em tese, direito à restituição, e o prazo prescricional corre.

6. Decida sobre a via judicial olhando o calendário do Tema 1.348, com a modulação em mente e com o custo do processo posto na mesa.

As ressalvas

Este é um tema em disputa, e escrever sobre ele com falsa segurança seria desonesto.

O STF não declarou que qualquer avaliação municipal prevalece. Nos casos em que manteve a cobrança, a Corte em geral não reexaminou o critério de avaliação; partiu da premissa, já aceita nas instâncias ordinárias, de que a avaliação era válida, aplicando a Súmula 279 para não reabrir matéria de prova.

Isso abre uma linha de defesa que costuma ser subaproveitada: questionar o critério de avaliação em primeira instância, onde ainda cabe prova. Pauta fiscal genérica, desconsideração de estado de conservação, localização ou restrições de uso do imóvel são pontos atacáveis, mas atacáveis no momento certo. Chegar ao STF com o valor já assentado é chegar tarde.

E o cenário pode mudar por inteiro com a conclusão do Tema 1.348, que em 16 de setembro de 2026 chegou a 5 votos a 2 pela imunidade antes do pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes (STF tem 5 votos).

Onde a discussão está hoje

A imunidade do ITBI na integralização continua existindo. O que se discute é o seu perímetro, e o perímetro, hoje, depende do Município, da Câmara julgadora e do momento processual.

Diante disso, a decisão certa não é "abrir holding" ou "não abrir holding". É estruturar sabendo exatamente onde estão os R$ 164 mil de risco, quanto custa cada alternativa e o que precisa estar documentado antes da assinatura do contrato social, não depois da guia chegar.

Leia também

• O que o STF decidiu no Tema 796, e o que os tribunais têm lido
• TJSP afasta o ITBI sobre a diferença de valor
• Vale a pena montar a holding mesmo pagando ITBI?