ITBI na integralização de capital: o STF tem 5 votos pela imunidade, a decisão ainda não veio, e o que fazer agora

A família Ribeiro decidiu organizar o patrimônio. Abriu uma holding, levou para o capital da empresa oito imóveis alugados, avaliados em R$ 6 milhões, e registrou tudo na Junta Comercial. Semanas depois chegou a guia da prefeitura: R$ 180 mil de ITBI, 3% sobre o valor dos imóveis.

A justificativa vinha pronta: como a empresa vive de aluguel, a imunidade do ITBI não valeria para ela. A família pagou, porque sem o pagamento o cartório não registrava a transferência. Pagou R$ 180 mil antes de a holding produzir qualquer benefício.

Essa cobrança, repetida em milhares de holdings pelo país, está sendo julgada pelo Supremo Tribunal Federal. E, em 16 de setembro de 2026, o julgamento finalmente andou.

O que aconteceu no STF em 16 de setembro

O plenário retomou o Tema 1.348 (Recurso Extraordinário 1.495.108) e, pela primeira vez em sessão presencial, os ministros votaram:

O STF tem onze ministros. Para formar maioria são necessários seis votos, e a imunidade tem cinco. Por isso o momento é de atenção, e não de comemoração: este mesmo processo já teve quatro votos apagados de uma vez, como mostra a linha do tempo mais abaixo.

O que está em disputa, em linguagem simples

A Constituição (art. 156, § 2º, I) diz duas coisas numa frase só. Primeiro, que não há ITBI quando um imóvel entra no capital de uma empresa (a integralização). Segundo, que também não há ITBI nas fusões, incorporações, cisões e extinções de empresas. E termina com uma ressalva: "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

A briga inteira está em duas palavras: "nesses casos". Quais casos?

A linha do tempo do Tema 1.348, sem atalhos

Circula muita informação desencontrada, inclusive placares que já não valem. A ordem dos fatos:

Os argumentos dos dois lados

Quem votou pela imunidade

• A Constituição separa duas situações: a integralização de capital, de um lado, e fusão, incorporação, cisão e extinção, do outro. A ressalva da atividade imobiliária pertenceria só ao segundo grupo.
• A finalidade da regra é facilitar a formação e a capitalização de empresas, sem que o imposto seja uma barreira de entrada.
• Por isso, os arts. 36 e 37 do CTN não valeriam para a integralização, na parte em que exigem atividade não imobiliária.
• A imunidade continua limitada ao valor que efetivamente entra no capital, como o STF já decidiu no Tema 796.

Quem votou pela cobrança

• "Nesses casos" está no plural e alcançaria as duas hipóteses do dispositivo.
• Desde a Constituição de 1967, a imunidade dependia da atividade da empresa, e não haveria sinal de que a Constituinte de 1988 quis mudar isso.
• Impacto nos municípios: para o ministro Flávio Dino, a perda de arrecadação pode levar as prefeituras a compensar com outros tributos, como IPTU e ISS, afetando o financiamento de saúde, educação e segurança.

A ressalva de Zanin, que muda o jogo na prática

O ministro Cristiano Zanin acompanhou o relator, mas com uma observação: a imunidade não pode proteger operações artificiais, montadas só para fugir do imposto. Ele sugeriu que isso constasse da tese, e o relator aceitou. A tese proposta ficou assim:

A imunidade tributária do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei, com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.

Se essa tese vencer, a pergunta da prefeitura muda. Hoje ela é: qual é a atividade da sua empresa? Amanhã passa a ser: a sua integralização é real? Dois exemplos mostram a diferença:

A estrutura montada para durar, com empresa que funciona, contabilidade regular e propósito demonstrável, atravessa qualquer resultado. A estrutura montada como passagem formal de um imóvel entre as duas pontas de uma venda tende a cair em qualquer resultado.

O que não muda, vença quem vencer

O Tema 796 continua valendo inteiro. A imunidade não alcança o valor dos imóveis que ultrapassar o capital integralizado. Um exemplo: se os Ribeiro levassem os R$ 6 milhões de imóveis para a holding, mas registrassem só R$ 2 milhões como capital e R$ 4 milhões como reserva de capital, o município poderia cobrar ITBI sobre os R$ 4 milhões, R$ 120 mil a 3%, mesmo com a tese do relator. A regra prática não muda: todo o valor vai para o capital, sem reserva e sem ágio. O detalhe está em ITBI e reserva de capital.

E, enquanto a tese não for fixada, os municípios continuam cobrando pelo critério do art. 37 do CTN, inclusive olhando receitas de empresas controladas, como fez o STJ no REsp 1.336.827/RS. O mapa desse critério está em ITBI e atividade preponderante.

Quem já pagou ITBI: uma decisão com prazo

Quem pagou ITBI numa integralização pode pedir a devolução do que pagou nos últimos cinco anos. Mas há um detalhe que decide quanto vale esperar: em matéria tributária, o STF costuma modular os efeitos das decisões, e a modulação costuma limitar a devolução do passado a quem já tinha ação judicial quando o julgamento terminou.

Não houve, até agora, nenhuma decisão sobre modulação neste caso. Mas, se ela vier no formato usual, quem esperar a tese para só então agir pode ficar de fora. Veja como o tempo pesa para uma família que pagou em datas diferentes:

Não é recomendação para todos. É cálculo, e ele depende do valor pago e das datas, do custo da ação e do risco de perder, da posição do Tribunal de Justiça do seu Estado e da disposição da família de litigar com o município onde estão os imóveis. Com 5 votos e a tese redigida, a probabilidade mudou. A decisão continua sendo de risco. O roteiro do que levantar está em a tese que pode zerar o ITBI da holding imobiliária.

Quem vai integralizar agora: seis cuidados

• Todo o valor no capital social. Sem reserva, sem ágio. É o que o Tema 796 exige, e ele não está em discussão.
• Avaliação que se sustenta. O laudo define a base do ITBI hoje, a do ITCMD amanhã e o valor das quotas. Virou peça fiscal.
• Contabilidade de verdade desde o primeiro mês. É ela que prova que a empresa existe, opera e tem propósito, e é isso que a ressalva de Zanin vai perguntar.
• Objeto social coerente com o que a empresa faz. Nada de objeto genérico, e nada de atividade de fachada incluída só para fugir da preponderância imobiliária: é exatamente o tipo de artificialidade que a tese permite atacar.
• Documentação da receita nos termos do art. 37 do CTN, porque, até a tese ser fixada, é essa a regra que a prefeitura aplica.
• Medida judicial preventiva. Se o município exigir o imposto para registrar, um mandado de segurança ou o depósito judicial do valor, que suspende a cobrança (CTN, art. 151, II), costuma sair mais barato do que pagar e tentar recuperar depois.

E não amarre o calendário da família ao do Supremo. Este processo já teve dois pedidos de vista e um destaque que apagou quatro votos. O custo de adiar o planejamento sucessório esperando o ITBI raramente é menor do que o imposto em discussão.

O que esse julgamento não resolve

O mercado já começou a vender "holding sem ITBI" como se o resto tivesse desaparecido. Não desapareceu:

• ITCMD. A LC 227/2026 manda avaliar quotas, no mínimo, pelo patrimônio líquido ajustado a valor de mercado e torna as alíquotas progressivas, com efeitos a partir das leis estaduais. Em Minas Gerais, a alíquota segue em 5%. Detalhes em holding imobiliária: vantagens e custos.
• Ganho de capital na integralização. Levar o imóvel pelo valor de mercado, em vez do valor da declaração, tributa a diferença (Lei 9.249/1995, art. 23).
• Venda do imóvel pela holding. Imóvel alugado pela empresa gera ganho de capital de cerca de 34% sobre o lucro na venda, e a Receita fechou a porta da reclassificação para estoque na Solução de Consulta Cosit 95/2026.
• IBS e CBS a partir de 2027, na locação e na venda de imóveis. Veja aluguel na holding depois da reforma.
• Governança. Holding sem acordo de sócios é uma empresa com nome bonito. O ITBI nunca foi o problema central da sucessão, só o mais visível.

Onde isso deixa você hoje

As ressalvas

• Placar parcial não é resultado. Até a data deste texto, 5 votos a 2, com pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e sem tese fixada. Os votos ainda podem mudar até o fim do julgamento.
• Modulação: não houve decisão sobre ela. A expectativa de que proteja só quem já tenha ação decorre do comportamento usual do STF em matéria tributária, não de sinal deste processo.
• Valores dos exemplos são ilustrativos. A alíquota e a base do ITBI variam por município.

O julgamento andou mais em um dia do que em um ano. Mas quem organiza patrimônio de família não decide pelo placar parcial do Supremo: decide pelo que já é certo, integralizar todo o valor ao capital, com empresa que funciona de verdade, e pelo que tem prazo, a situação de quem já pagou.