Venda de imóvel do casal: o imposto não é metade para cada um, e a diferença passa de R$ 1 milhão

O casal, em comunhão parcial, vendeu o terreno onde funcionava a antiga fábrica da família e fez a conta antes de assinar. Ganho de capital de R$ 12 milhões, metade para cada um: R$ 6 milhões por cônjuge. Aplicada a tabela a cada metade, o imposto somaria R$ 1,85 milhão.

A conta estava errada em R$ 175 mil.

Em 26 de agosto de 2026, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 161, reafirmando que o ganho de capital na venda de bem comum do casal é apurado sobre o bem inteiro, e não dividido antes entre os cônjuges. A metade de cada um continua existindo, mas só na hora de pagar, depois que o imposto já foi calculado sobre o ganho total.

A distinção parece detalhe. Com alíquotas progressivas, ela custa dinheiro, e o custo cresce com o tamanho da operação.

O que a Solução de Consulta Cosit 161/2026 decidiu

O consulente era casado em regime de comunhão e perguntava como apurar o ganho em vendas feitas ao longo do ano. A resposta da Receita tem duas partes:

• A apuração é única, sobre o bem como um todo, em função da massa patrimonial comum do casal, e não sobre metades rateadas antes de aplicar a tabela.
• O recolhimento em nome de cada cônjuge, 50% para cada um, é mera técnica de arrecadação, sem efeito sobre o cálculo.

A base está na Instrução Normativa SRF 84/2001, que regula o ganho de capital da pessoa física desde 2001. O art. 22 é curto: nas alienações de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, o ganho de capital é apurado em relação ao bem como um todo. E o art. 30, § 2º, completa: o imposto é recolhido em nome de cada cônjuge, na proporção de 50% para cada um, ou em nome de um deles, pela totalidade.

A nova solução revogou a Solução de Consulta Disit/SRRF04 nº 4.013/2022, que já dizia o mesmo. Não há entendimento novo. Há um entendimento antigo que ganhou alcance nacional, vincula toda a Receita Federal e trouxe um exemplo numérico oficial, o que muda o tom de qualquer fiscalização daqui para frente. O entendimento vale para a comunhão universal e a parcial, e a própria Receita trata do mesmo modo os bens comuns de companheiros em união estável.

Por que isso custa: as alíquotas progressivas do ganho de capital

Até 2016, o ganho de capital da pessoa física tinha alíquota única de 15%, e apurar sobre o todo ou sobre a metade dava o mesmo resultado. A Lei 13.259/2016, com efeitos a partir de 2017, alterou o art. 21 da Lei 8.981/1995 e criou faixas:

Com faixas, o ponto em que se aplica a tabela passa a decidir o imposto. Dividir o ganho antes mantém mais dinheiro na faixa de 15%; apurar sobre o todo empurra parte dele para as faixas altas.

O exemplo oficial, e onde a conta dói de verdade

A própria Solução de Consulta trouxe um exemplo, o que é raro. Ganho de R$ 6 milhões: 15% sobre R$ 5 milhões (R$ 750 mil) mais 17,5% sobre R$ 1 milhão (R$ 175 mil), total de R$ 925 mil, ou R$ 462.500 recolhidos por cônjuge. Se cada um apurasse R$ 3 milhões, tudo ficaria em 15%, e o total seria R$ 900 mil. Diferença: R$ 25 mil.

O exemplo oficial é modesto. Nas operações que a Planejar Patrimônio acompanha, como a venda de terrenos industriais, fazendas e prédios comerciais, a diferença escala depressa:

Repare na primeira linha. Para a imensa maioria das vendas, abaixo de R$ 5 milhões de ganho, a Cosit 161 não muda o imposto. Ela pesa em patrimônio relevante: terrenos que viraram área urbana, imóveis comprados há décadas, galpões e fazendas.

A leitura errada que já circula: e o imóvel em condomínio?

Desde a publicação, circula a ideia de que o raciocínio valeria para qualquer imóvel com dois donos, como irmãos ou sócios pessoas físicas, e que ninguém mais escaparia da apuração pelo todo. A própria Instrução Normativa diz o contrário.

O art. 22 da IN 84/2001 fala de bens comuns decorrentes do regime de casamento. Para o condomínio comum, a regra é outra, e está no art. 19, IV: no caso de bens em condomínio, o valor de alienação é a parcela do preço que couber a cada condômino. Cada um apura o próprio ganho, sobre a própria fração, com a própria tabela. E a Solução de Consulta 161 não trata de condôminos que não sejam casados entre si.

O que decide não é quantos nomes estão na matrícula, e sim por que o imóvel é de mais de uma pessoa. Veja o mesmo terreno, com ganho de R$ 12 milhões, em três situações:

Isso não é convite para mudar o regime de bens ou fazer transferências entre cônjuges às vésperas de uma venda. A alteração de regime depende de autorização judicial e não retroage sobre os bens já comuns, como mostra o texto sobre mudar o regime de bens depois de casado. Transferências feitas só para fracionar o imposto são alvo de desconsideração. O ponto é outro: a forma como um imóvel é comprado define como ele será tributado na venda, décadas depois, e essa decisão merece ser tomada com o regime de bens na mesa, como tratamos em regime de bens para quem tem empresa.

O mesmo raciocínio vale para a isenção de R$ 440 mil

Quem vende o único imóvel que possui, por até R$ 440 mil, sem ter vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores, não paga imposto sobre o ganho. O art. 29, § 1º, II, da IN 84/2001 diz como o limite se aplica: em relação à parte de cada condômino, no condomínio, e ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal. Um apartamento de R$ 800 mil vendido por dois irmãos, R$ 400 mil cada, pode ficar isento para os dois. O mesmo apartamento vendido por um casal em comunhão passa do limite e é tributado.

O que não funciona

• Dividir o ganho do bem comum para ficar na faixa de 15%. É exatamente o que a Cosit 161 afastou.
• Vender o mesmo bem em partes, em escrituras separadas, em pouco tempo. O art. 21, § 3º, da Lei 8.981/1995 manda somar o ganho das partes vendidas pelo mesmo contribuinte até o fim do ano seguinte ao da primeira venda, abatendo o imposto já pago. O § 4º trata quotas ou ações da mesma empresa como um único bem.
• Colocar o cônjuge na matrícula de um bem que já é comum. Não muda nada: o bem continua sendo comum, e a apuração continua sendo pelo todo.

O que funciona, e continua valendo

• Vender bens distintos em operações distintas. Dois imóveis diferentes geram duas apurações, cada uma com a sua tabela. Quem vai se desfazer de uma carteira deve planejar a ordem e o calendário das vendas, não só o preço.
• Usar as isenções e reduções da lei, que a Solução de Consulta não tocou: reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39), único imóvel até R$ 440 mil, fatores de redução do ganho pelo tempo de posse (Lei 11.196/2005, art. 40, e Lei 7.713/1988, art. 18, para imóveis comprados até 1988).
• Reconstruir o custo de aquisição. Benfeitorias comprovadas, ITBI, escritura e registro pagos na compra entram no custo. Cada real de custo documentado é um real a menos de ganho, e em imóveis antigos essa reconstrução costuma valer mais do que qualquer engenharia.
• Vender a prazo quando fizer sentido. O ganho é apurado como se a venda fosse à vista, mas o imposto é pago na proporção de cada parcela recebida (IN 84/2001, art. 31). Não muda a alíquota; muda o caixa.
• Escolher em nome de quem recolher. O art. 30, § 2º, permite recolher tudo em nome de um cônjuge, o que ajuda quando só um deles tem a liquidez.
• Comparar com a venda por empresa, sem esquecer que imóvel alugado pela holding paga cerca de 34% sobre o ganho na venda. A conta completa está em holding imobiliária: vantagens e custos.

Já vendeu dividindo o ganho? Ainda dá para corrigir

Quem vendeu bem comum entre 2021 e 2026, com ganho acima de R$ 5 milhões, e apurou metade para cada cônjuge, não foi surpreendido por regra nova: apurou contra uma regra que existe desde 2001. A Receita tem cinco anos para rever cada operação. Recolher a diferença espontaneamente, com juros, antes de qualquer procedimento fiscal, evita a multa de ofício de 75% que viria numa autuação. É conta que vale fazer agora, não depois da intimação.

A crítica técnica, que merece espaço

O entendimento é defensável na letra da IN, mas tem objeção séria. O imposto de renda da pessoa física é pessoal, e a progressividade existe para graduá-lo conforme a capacidade econômica de quem recebe a renda. Na sistemática da Cosit 161, dois contribuintes que ganharam R$ 3 milhões cada são tributados como se um só tivesse ganhado R$ 6 milhões. A progressividade passa a medir o bem, e não a pessoa. E o próprio sistema reconhece cada cônjuge como contribuinte, tanto que cada um recolhe a sua metade.

É argumento consistente para discussão judicial, porque a Solução de Consulta vincula a Receita, mas não vincula o Judiciário. É também argumento com custo e prazo, e, enquanto isso, a fiscalização aplica a Cosit 161.

Antes de assinar a escritura

• Identifique por que o imóvel é de mais de uma pessoa: bem comum do casal, bem particular de um dos cônjuges ou condomínio.
• Calcule o ganho sobre o bem inteiro, com a tabela progressiva, antes de negociar o preço.
• Verifique isenções e fatores de redução, que costumam valer mais do que qualquer arranjo de titularidade.
• Reconstrua o custo de aquisição com todos os documentos disponíveis.
• Se houver mais de um imóvel a vender, planeje a sequência e os anos das vendas, lembrando da regra das vendas em partes.
• Em operações grandes, compare pessoa física e pessoa jurídica com números, imóvel por imóvel.

As ressalvas

• A Solução de Consulta Cosit 161/2026 vincula a Receita Federal, mas pode ser questionada na Justiça, com as incertezas de qualquer litígio tributário.
• A situação do casal em separação convencional que compra em condomínio decorre da letra da IN 84/2001 e não foi objeto de manifestação específica da Receita.
• Isenções e reduções dependem do cumprimento de requisitos próprios, que precisam ser conferidos caso a caso.
• Os valores dos exemplos são ilustrativos e não consideram custo de aquisição, redutores ou isenções.

Em 2026, a margem para estruturas baseadas em fracionamento formal encolheu por todos os lados: na base do ITCMD, na tributação de dividendos e, agora, no ganho de capital do casal. O que continua funcionando é o planejamento com substância: as isenções que a lei concede, o calendário das vendas, o custo bem documentado e a escolha consciente de como comprar, e de como vender, cada imóvel. Menos criatividade, mais aritmética.