Comprou um imóvel lá fora com dinheiro que já estava lá fora? A conta do imposto mudou — e não existe direito adquirido

Tem um tipo de cliente que dorme tranquilo achando que fez tudo certo — e fez, na época.

É a pessoa que, há dez ou quinze anos, tinha rendimentos gerados no exterior e usou aquele dinheiro, sem trazer para o Brasil, para comprar um apartamento em Miami, uma participação numa empresa estrangeira, um terreno em Portugal.

Naquele momento, a legislação brasileira dava a ela uma vantagem relevante: o ganho de capital na venda daquele ativo seria calculado em dólares, não em reais. Na prática, isso significava que a valorização do dólar frente ao real ficava de fora da conta do imposto.

Essa vantagem acabou em 1º de janeiro de 2024. E acabou para todo mundo, inclusive para quem comprou sob a lei antiga.

Este artigo explica o que mudou, mostra a diferença com números e aponta o que fazer com os ativos que já estão na carteira.

O que era o "regime da origem dos rendimentos"

A regra estava no art. 24 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001. Ela criava dois caminhos diferentes para calcular o ganho de capital de bens no exterior, dependendo de como o ativo foi comprado.

Caminho A — ativo comprado com recursos originalmente auferidos em reais. Caso típico: o cliente remete dinheiro do Brasil para o exterior e usa aquele valor para comprar um bem. Aqui, o ganho de capital sempre foi a diferença positiva, em reais, entre o valor de alienação e o custo de aquisição. Nada de especial.

Caminho B — ativo comprado com recursos originalmente auferidos em moeda estrangeira. Caso típico: o cliente já tinha rendimentos lá fora — salário de trabalho no exterior, rendimentos financeiros, herança ou doação recebida diretamente no exterior de fontes também situadas no exterior — e comprou o bem com esse dinheiro, sem passar pelo Brasil. Aqui o ganho de capital era a diferença positiva em dólares americanos, entre valor de alienação e custo de aquisição. Esse ganho, apurado em dólares, era depois convertido em reais pela cotação de compra na data do recebimento.

A consequência do Caminho B era poderosa: a variação cambial do dólar frente ao real simplesmente não entrava na base de cálculo do imposto. Se o ativo se valorizou 10% em dólares e o dólar se valorizou 50% frente ao real no período, só os 10% eram tributados.

Havia ainda um terceiro benefício, previsto no § 6º do mesmo art. 24: quem adquiriu bens no exterior na condição de não residente e depois retornou ao Brasil tinha não incidência de IR sobre o ganho de capital na alienação desses bens.

O que a Lei nº 14.754/2023 fez

Revogou o art. 24 da MP nº 2.158-35/2001. Inteiro.

A partir de 1º de janeiro de 2024:

• O ganho de capital de bens e direitos no exterior é apurado exclusivamente em reais. Acabou o Caminho B.
• A variação cambial do dólar não pode mais ser excluída da apuração do ganho.
• O benefício do ex-não residente também caiu. Quem adquiriu bens enquanto não era residente no Brasil e depois retornou passa a ser tributado normalmente, com preço de venda e custo de aquisição convertidos para reais nas suas respectivas datas.

E aqui vem a parte que costuma gerar revolta na mesa de reunião: não há direito adquirido à isenção para quem adquiriu bens em moeda estrangeira sob a legislação antiga.

O ativo comprado em 2012 sob o Caminho B, quando vendido em 2026, é tributado pela regra nova. A lei antiga não sobrevive ao ativo.

A conta, com números

Vamos a um caso concreto e simplificado.

Situação: um cliente residente no Brasil tinha rendimentos auferidos no exterior e, em 2015, usou US$ 400.000 desse dinheiro para comprar um imóvel nos Estados Unidos. Naquele momento, o dólar estava a R$ 3,90.

Em 2026, ele vende o imóvel por US$ 600.000, com o dólar a R$ 5,40.

Como seria sob a regra antiga (Caminho B)

Ganho apurado em dólares: US$ 600.000 − US$ 400.000 = US$ 200.000

Conversão para reais na data da alienação: US$ 200.000 × R$ 5,40 = R$ 1.080.000

Imposto (15%, por estar abaixo de R$ 5 milhões): R$ 162.000

Como fica sob a regra atual

Valor de alienação em reais: US$ 600.000 × R$ 5,40 = R$ 3.240.000

Custo de aquisição em reais (convertido na data da compra e assim mantido): US$ 400.000 × R$ 3,90 = R$ 1.560.000

Ganho de capital: R$ 3.240.000 − R$ 1.560.000 = R$ 1.680.000

Imposto (15%): R$ 252.000

A diferença

Noventa mil reais a mais, na mesma operação, sobre o mesmo ativo, com o mesmo dono. A única coisa que mudou foi a lei.

E repare de onde vem a diferença: dos R$ 600.000 de valorização puramente cambial que antes ficavam fora da conta e hoje entram. Quanto mais antiga a aquisição e quanto maior a desvalorização do real no período, maior o impacto.

Em ativos comprados na primeira metade da década passada, quando o dólar rodava abaixo de R$ 3,00, o efeito é substancialmente mais pesado do que o deste exemplo.

Atenção: as alíquotas são progressivas

O exemplo usou 15% porque o ganho ficou abaixo de R$ 5 milhões. Em operações maiores, a conta escala:

Como a apuração agora é feita em reais, a inflação cambial empurra o contribuinte para faixas superiores. Um ganho que em dólares ficaria confortavelmente na faixa de 15% pode, convertido em reais pela nova sistemática, atravessar o limite de R$ 5 milhões e pagar 17,5% sobre a parcela excedente.

Esse é um efeito de segunda ordem que quase ninguém calcula antes de vender. E ele é evitável — ou ao menos administrável — com planejamento do momento e da forma da alienação.

E as perdas? Não ajudam

Um lembrete duro, mas necessário: as perdas de capital não são compensáveis com outros ganhos de capital.

Se o cliente vende um imóvel no exterior com ganho de R$ 2 milhões e, no mesmo ano, vende uma participação societária com prejuízo de R$ 800 mil, ele paga imposto sobre os R$ 2 milhões cheios. O prejuízo é dele, sozinho.

Isso contrasta fortemente com o regime das aplicações financeiras no exterior, onde a compensação de perdas é ampla, sem distinção de natureza, mercado, país ou moeda, e ainda carrega para anos seguintes.

Essa assimetria tem uma consequência prática de planejamento: a natureza do ativo importa não só para a alíquota, mas para a capacidade de aproveitar prejuízos. Um mesmo dinheiro alocado em ativos de naturezas diferentes produz resultados fiscais bem distintos ao longo do tempo.

O outro lado da moeda: e quem investe por meio de uma estrutura?

Quando o ativo está dentro de uma entidade controlada no exterior — uma offshore — e o cliente adota o tratamento opaco, a lógica muda de forma relevante.

Nesse regime, o que se tributa é o lucro da entidade: a diferença positiva entre rendimentos, ganhos e receitas de um lado, e despesas e perdas do outro. Ou seja, dentro da entidade, um ganho na venda de um imóvel pode ser abatido por uma perda em investimentos financeiros, porque tudo compõe um único resultado.

Isso não significa que a estrutura seja sempre melhor — ela tem custos, contabilidade obrigatória, apuração individualizada por entidade e, em muitos casos, tributação automática anual mesmo sem distribuição. Mas significa que a comparação entre "ter o ativo na pessoa física" e "ter o ativo em uma estrutura" precisa ser feita com números, caso a caso, e não por convicção prévia.

O que fazer com os ativos que já estão na carteira

Se você tem bens no exterior adquiridos antes de 2024, especialmente com recursos originalmente auferidos em moeda estrangeira, sugiro quatro providências.

1. Levante o custo de aquisição em reais, agora.

Os ativos devem ser declarados pelo custo de aquisição em reais, convertido na data da aquisição e mantido assim até a alienação. Se essa conversão nunca foi feita corretamente — ou se o cliente vinha declarando com base na lógica antiga —, é preciso reconstituir. Isso exige documentos: contrato, comprovante de pagamento, extrato da data, cotação oficial do Banco Central para o dia.

Reconstituir isso hoje, com calma, é infinitamente mais barato do que reconstituir sob intimação, com o prazo correndo.

2. Recalcule a exposição real.

Faça a conta de quanto imposto sairia se você vendesse hoje, pela regra atual. Muitos clientes têm uma expectativa de líquido que simplesmente não corresponde mais à realidade. Descobrir isso antes de negociar o preço é diferente de descobrir depois de assinar.

3. Reveja a estrutura de titularidade.

Ativo na pessoa física, em entidade controlada opaca, em entidade transparente — cada configuração produz uma conta diferente na alienação, na compensação de perdas e na sucessão. Vale simular antes de uma venda relevante, não depois.

4. Cuidado com "soluções" apresentadas depois do fato gerador.

Toda vez que a legislação aperta, aparecem estruturas milagrosas prometendo restaurar o benefício revogado. Desconfie. Reorganização patrimonial feita às vésperas de uma venda, sem propósito negocial demonstrável, tende a ser desconsiderada — e o custo de defender isso é maior do que o imposto que se tentou evitar.

O caminho legítimo existe e passa por escolhas feitas com antecedência: onde o ativo fica, sob qual regime, com qual documentação e em que momento é realizado.

A lição maior

Esse episódio ensina algo que vale para muito além do ganho de capital: benefício fiscal não é patrimônio.

Enquanto o cliente não realiza a operação, o que ele tem não é um direito adquirido — é uma expectativa apoiada em uma norma que pode mudar, e que mudou. Quem estruturou patrimônio contando com a permanência do art. 24 da MP nº 2.158-35/2001 descobriu isso da forma mais cara: no cálculo do imposto de uma venda já feita.

A conclusão prática não é pessimista, é operacional. Quando existe uma janela normativa favorável, ela precisa ser tratada como janela — algo que se atravessa, e não algo em que se acampa. Foi assim com a apuração em dólares. É assim, hoje, com outras janelas ainda abertas na legislação patrimonial e sucessória brasileira.

Quem planeja com antecedência escolhe o momento. Quem não planeja é escolhido por ele.

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise do seu caso concreto. Os valores usados nos exemplos são ilustrativos e simplificados. A legislação tributária sobre renda e ganhos no exterior vem sofrendo alterações frequentes — verifique sempre a norma vigente na data da sua decisão.

A série completa

Este texto integra uma série de seis artigos sobre a tributação da renda no exterior depois da Lei nº 14.754/2023. Cada um se sustenta sozinho; lidos na ordem, formam o mapa completo.

• Conta no exterior e variação cambial
• As quatro caixas da renda no exterior
• Sua offshore é controlada?
• Regime opaco ou transparente
• Imposto pago fora e imposto mínimo