Durante dois anos, toda conta sobre a reforma tributária foi feita com estimativa. Desde 28 de outubro de 2026, uma das duas metades tem número oficial: o Tribunal de Contas da União aprovou, por unanimidade, a alíquota de referência da CBS em 11,3% para 2027.
O cálculo exato foi de 11,3468%, arredondado conforme a regra da LC 214/2025. E ele veio 2,09 pontos percentuais acima dos 9,21% que o Ministério da Fazenda estimava, o que muda a conta de quem vive de aluguel ou vende imóveis.
| O que o TCU decidiu | Detalhe |
|---|---|
| Alíquota de referência da CBS para 2027 | 11,3% (cálculo de 11,3468%, arredondado) |
| Como chegou nesse número | manter a arrecadação federal neutra em 4,9861% do PIB, média de 2012 a 2021 |
| Comparação com a estimativa anterior | 9,21% da Fazenda, ou seja, 2,09 pontos a mais |
| Próximo passo | o Senado pode confirmar ou ajustar por resolução até 15 de dezembro de 2026 |
| Se o Senado não agir | a alíquota calculada pelo TCU passa a valer em 1º de janeiro de 2027 |
| Risco de subir mais | o próprio TCU alertou: se o Congresso reduzir as alíquotas do Imposto Seletivo, a CBS terá de ser recalculada |
Sessão extraordinária do plenário do TCU de 28 de outubro de 2026, noticiada pela Agência Senado, pelo ConJur e pela imprensa especializada. A alíquota do IBS continua sendo estimativa, em torno de 18,7%.
A conta de 2027 não é 11,3%
Esse é o primeiro erro que vai circular, e ele está na lei. A LC 214/2025 trata 2027 e 2028 como um período de transição com duas regras específicas:
- Art. 344: em 2027 e 2028, o IBS é cobrado a 0,05% estadual mais 0,05% municipal, ou seja, 0,1% no total, ainda em caráter de teste.
- Art. 347: nesses mesmos dois anos, a CBS é a alíquota de referência reduzida em 0,1 ponto percentual. Com a referência em 11,3%, a CBS de 2027 é de 11,2%.
Somando: 11,2% de CBS mais 0,1% de IBS fecham os mesmos 11,3%. O desconto de um décimo de ponto na CBS existe justamente para que o IBS de teste não aumente a carga. E, em 2027, PIS e COFINS deixam de existir.
Outro detalhe da lei que decide os números deste artigo: nas operações com alíquota reduzida, essa redução de 0,1 ponto é aplicada proporcionalmente (art. 347, § 1º, I), e o mesmo vale para o IBS (art. 344, parágrafo único, I). É o que permite calcular com precisão o que acontece com imóveis.
Aluguel na holding: 3,39% em 2027
A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis têm redução de 70% nas alíquotas (art. 261, parágrafo único). Aplicando a regra de 2027:
| Tributo | Alíquota em 2027 | Com a redução de 70% |
|---|---|---|
| CBS (11,3% menos 0,1 ponto) | 11,2% | 3,36% |
| IBS (0,05% mais 0,05%) | 0,1% | 0,03% |
| Total sobre o aluguel | 3,39% |
Alíquotas aplicadas sobre a base de cálculo, já deduzido o redutor social. Em 2027 a CBS passa a ser o único tributo federal sobre essa receita, porque PIS e COFINS são extintos.
Compare com o que a holding paga hoje: PIS e COFINS somam 3,65% da receita, no regime cumulativo. Ou seja, em 2027 a mordida sobre o aluguel cai de 3,65% para 3,39%, e a empresa ainda passa a ter direito a crédito do IBS e da CBS sobre as despesas que contrata, o que o regime cumulativo não permitia.
O IRPJ e a CSLL não mudam: no lucro presumido, a base é 32% da receita, o que dá 7,68%, mais o adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20 mil mensais de base presumida. Com a carteira de R$ 60 mil por mês, R$ 720 mil por ano, que usamos na série:
| Hoje (2026) | 2027 | 2033, com o IBS cheio | |
|---|---|---|---|
| Tributo sobre o consumo | PIS e COFINS, 3,65% | CBS e IBS, 3,39% | CBS e IBS, 9,00% |
| Em reais, no ano | R$ 26.280 | R$ 24.408 | R$ 64.800 |
| IRPJ e CSLL presumido, 7,68% | R$ 55.296 | R$ 55.296 | R$ 55.296 |
| Total no ano | R$ 81.576 | R$ 79.704 | R$ 120.096 |
| Variação contra hoje | menos R$ 1.872 | mais R$ 38.520 |
Premissas: R$ 720 mil de aluguel por ano, lucro presumido, sem redutor social e sem créditos. A coluna de 2033 usa a referência combinada de cerca de 30%, somando a CBS oficial de 11,3% e o IBS ainda estimado em 18,7%, com a redução de 70%. Valores sem o adicional de IRPJ, que incide a partir de R$ 62.500 de aluguel mensal.
O ponto que quase ninguém percebeu no número do TCU: para quem vive de aluguel, 2027 é praticamente neutro, e pode até ser um pouco melhor. O salto não é no ano que vem. É de 2029 a 2033, quando o IBS entra de verdade.
E há um alívio para locação residencial que vale dinheiro de verdade: o redutor social do art. 260, de R$ 600 por mês, por imóvel, deduzido da base de cálculo, na redação dada pela LC 227/2026 e corrigido pelo IPCA. Oito casas alugadas a R$ 7.500 cada reduzem a base em R$ 4.800 por mês, R$ 57.600 no ano: isso economiza cerca de R$ 1.950 em 2027 e cerca de R$ 5.180 em 2033. Quanto mais a alíquota sobe, mais o redutor pesa.
Contrato de locação antigo: a opção dos 3,65%
O art. 487 da LC 214/2025 permite que quem tem contrato de locação por prazo determinado opte por recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. Vale para:
- contrato não residencial, pelo prazo original, desde que firmado até a publicação da lei e registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor conforme o regulamento;
- contrato residencial, pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro, desde que firmado até a publicação da lei.
A opção afasta qualquer outra forma de incidência sobre aquela operação, e veda a apropriação de créditos. Com o número do TCU na mão, dá para dizer quando ela compensa:
| Ano | Regime regular, com redução de 70% | Opção do art. 487 | Qual compensa |
|---|---|---|---|
| 2027 e 2028 | 3,39% | 3,65% | o regular |
| 2029 a 2032 | sobe gradualmente com a entrada do IBS | 3,65% | depende do ano, e a partir de certo ponto a opção |
| 2033 em diante | cerca de 9,00% | não se aplica mais | a opção já terá terminado |
Comparação ilustrativa, porque o regime do art. 487 vale apenas pelo prazo original do contrato, com os limites de data acima. A conclusão prática é que a escolha tem de ser feita contrato por contrato, olhando quanto tempo ainda resta de vigência.
Venda de imóvel: 5,65% sobre a margem, não sobre o preço
As operações de alienação têm redução de 50% (art. 261, caput). Em 2027, isso dá 5,60% de CBS mais 0,05% de IBS, ou 5,65%. Mas o número só faz sentido junto com a base, e aqui está a diferença que inverte comparações: a base não é o preço de venda. Dela se deduz o redutor de ajuste, que corresponde ao valor de aquisição atualizado do imóvel, e, quando for imóvel residencial novo, o redutor social do art. 259, de R$ 100 mil por unidade.
O exemplo: holding imobiliária vende por R$ 2 milhões um imóvel que adquiriu por R$ 1,2 milhão.
| Hoje (2026) | 2027 | 2033, com o IBS cheio | |
|---|---|---|---|
| O que incide | PIS e COFINS, 3,65% do preço | CBS e IBS, 5,65% da margem | CBS e IBS, 15,00% da margem |
| Base de cálculo | R$ 2.000.000 | R$ 800.000 | R$ 800.000 |
| Imposto sobre o consumo | R$ 73.000 | R$ 45.200 | R$ 120.000 |
O redutor de ajuste transforma a base no valor agregado desde a aquisição. IRPJ e CSLL continuam incidindo à parte, pelas regras do lucro presumido, e o imóvel precisa estar em estoque para ter a presunção de 8% e 12%, como tratamos no artigo sobre a venda pela holding.
Repare no resultado contraintuitivo: em 2027, essa venda fica mais barata do que hoje, porque trocar 3,65% do preço por 5,65% da margem compensa quando a margem é pequena. Dá para calcular o ponto de virada:
| Ano | A venda fica mais barata se a margem for | E mais cara se a margem for |
|---|---|---|
| 2027 e 2028 | menor que cerca de 65% do preço | maior que isso |
| 2033, com o IBS cheio | menor que cerca de 24% do preço | maior que isso |
Comparação entre os 3,65% de PIS e COFINS sobre o preço, de hoje, e a alíquota reduzida sobre a margem, no regime novo. Terreno comprado há trinta anos, com margem enorme, é o caso em que a reforma pesa mais. Imóvel comprado caro e vendido com margem pequena melhora.
Isso tem uma consequência prática para quem está decidindo agora: para imóveis antigos e muito valorizados, vender antes de 2029 tende a ser melhor; para imóveis comprados recentemente, a diferença é pequena ou favorável. O detalhamento do redutor de ajuste e da data-base está em venda de imóvel no IBS e na CBS.
E quem tem imóveis na pessoa física?
A pessoa física também pode virar contribuinte, e os limites estão no art. 251, § 1º:
- Aluguel: receita acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos juntos. E, no próprio ano, quem ultrapassar esse limite em 20%, isto é, R$ 288 mil, já passa a ser contribuinte.
- Venda: mais de três imóveis distintos alienados no ano anterior, desde que estejam no patrimônio há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores.
- Aluguel de curta duração, de até 90 dias, segue as regras de hotelaria (art. 253), que são diferentes e menos favoráveis.
Quem fica abaixo desses limites não é contribuinte e não paga IBS nem CBS sobre o aluguel. Quem passa, paga os mesmos 3,39% de 2027, mas sem poder deduzir despesas como a empresa deduz, e com o imposto de renda pelo carnê-leão, que chega a 27,5%. A comparação completa está em aluguel na holding depois da reforma.
O que fazer agora
- Separe os contratos de locação por prazo e por data. Os firmados antes da publicação da lei e registrados até 31 de dezembro de 2025 podem entrar na opção do art. 487, e a decisão depende do prazo que ainda resta.
- Levante o valor de aquisição de cada imóvel, com documentos. É ele que forma o redutor de ajuste e, portanto, a base da venda.
- Identifique os imóveis residenciais alugados, porque cada um garante R$ 600 por mês de redutor social.
- Reveja a decisão de vender. Imóvel antigo com margem alta tende a ficar mais caro a partir de 2029.
- Confirme se a pessoa física da família cruza os limites do art. 251, somando receita e quantidade de imóveis.
- Acompanhe o Senado até 15 de dezembro, e o Imposto Seletivo, que pode forçar novo cálculo da CBS.
As ressalvas
- A CBS de 11,3% é a alíquota aprovada pelo TCU, e o Senado ainda pode ajustá-la por resolução até 15 de dezembro de 2026. Se nada fizer, ela passa a valer.
- A alíquota do IBS continua sendo estimativa, em torno de 18,7%. Todas as colunas de 2033 deste texto dependem dela e devem ser recalculadas quando houver número oficial.
- Os exemplos são ilustrativos e não consideram créditos de IBS e CBS sobre despesas, o adicional de IRPJ nem particularidades contábeis de cada caso.
- A LC 214/2025 já foi alterada pelas LCs 227/2026 e 235/2026. Os dispositivos citados aqui foram conferidos no texto consolidado.
Por dois anos, a resposta honesta sobre a reforma foi "depende da alíquota". Metade dessa frase acabou em 28 de outubro. Para quem tem imóveis, a leitura é esta: 2027 chega quase sem mudança no bolso, e é exatamente por isso que ele é o ano para decidir, porque as decisões que importam, vender ou manter, formalizar contrato ou não, levar para a holding ou deixar na pessoa física, produzem efeito justamente na janela de 2029 a 2033, quando a conta sobe.
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