Introdução

Nos últimos anos, a holding familiar tornou-se uma das ferramentas mais utilizadas no Brasil para organizar, proteger e planejar a sucessão de patrimônio. Famílias que dedicaram a vida inteira para construir bens veem na holding uma forma de garantir segurança jurídica, reduzir custos tributários e facilitar a transmissão para as próximas gerações.

Porém, como acontece em quase todas as tendências que ganham força, a pressa em implantar estruturas pode levar a equívocos que geram custos e riscos inesperados. Um dos erros mais comuns é integralizar imóveis residenciais da família na holding, acreditando que isso trará apenas benefícios.

O que muitos desconhecem é que essa prática pode gerar tributação pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e, com a LC 214/2023, também pelo IBS e CBS, mesmo sem receita efetiva.

Neste artigo, você vai entender:

• Por que a legislação considera a cessão gratuita de imóveis como renda;
• O que diz a Constituição e a jurisprudência do STF sobre essa cobrança;
• Como a LC 214/2023 mudou o cenário das holdings familiares;
• Exemplos práticos dos riscos;
• E, principalmente, como proteger sua família de autuações fiscais.

O problema começa na integralização de imóveis

Ao criar uma holding, é comum integralizar imóveis no capital social, seja em uma holding patrimonial ou mista.

Ocorre que, quando o imóvel residencial da família é integralizado, ele deixa de ser da pessoa física e passa a pertencer à pessoa jurídica.

Isso gera um efeito direto:

• Se a família continua utilizando o imóvel, a Receita entende que houve cessão gratuita do bem pela PJ para a PF.
• Essa cessão, prevista na Lei nº 4.506/1964, art. 23, VI, é considerada equivalente a um aluguel, ainda que não haja cobrança real.

O Regulamento do IR (Decreto nº 9.580/2018, art. 41, §1º) reforça: nesses casos, o usuário deve tributar como rendimento 10% do valor venal do imóvel (ou do IPTU) em sua declaração anual.

Exemplo:
Imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00.
O morador deve declarar R$ 100.000,00 como rendimento anual, ainda que não tenha pago nada.

Mas minha empresa pode usar essa estratégia sem tributo?

Essa é uma das perguntas mais buscadas no Google — e a resposta é: depende.

Se o imóvel continuar em nome da pessoa física, há isenção do IR (Lei nº 7.713/1988, art. 6º, III) quando o bem é cedido para cônjuges ou parentes de 1º grau.

Porém, quando o imóvel está em nome da holding:

• A isenção não se aplica, porque pessoas jurídicas não possuem parentesco;
• O uso gratuito será tratado como renda presumida, sujeita a IRPF para o beneficiário.

O reforço da LC 214/2023: IBS e CBS entram no jogo

Se a situação já era complexa, a Reforma Tributária trouxe ainda mais atenção ao tema.

A Lei Complementar nº 214/2023, que instituiu o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), prevê expressamente em seu art. 5º que operações gratuitas ou abaixo do valor de mercado também serão tributadas.

Isso inclui:

• Imóveis usados por sócios ou familiares sem contrato de locação;
• Salas comerciais cedidas para empresas do grupo;
• Consultórios, clínicas ou lojas em nome da holding usados gratuitamente.

Ou seja, além do risco de IRPF na pessoa física, a própria holding pode ser obrigada a recolher IBS e CBS sobre o valor de mercado da operação.

Exemplos práticos

• Casa da família em nome da holding: o patriarca continua morando no imóvel sem pagar aluguel. Resultado: tributação presumida.
• Consultório médico em nome da holding, usado pela filha sem contrato. Resultado: IRPF + IBS/CBS.
• Sala comercial da holding cedida à empresa do genro. Resultado: risco de dupla tributação (PJ e PF).

Com a criação do Cadastro Brasileiro de Imóveis (CIB), previsto na LC 214/2023, a Receita terá instrumentos mais poderosos para cruzar informações e identificar automaticamente essas situações.

A constitucionalidade em debate

Doutrinadores renomados, como Hugo de Brito Machado e Paulo de Barros Carvalho, criticam duramente a cobrança, apontando sua inconstitucionalidade:

• Princípio da capacidade contributiva: não há acréscimo patrimonial real, apenas renda fictícia.
• Direito de propriedade: o contribuinte perde a liberdade de usar seu imóvel sem ser onerado.
• Critério quantitativo: a presunção de 10% do valor venal é arbitrária e não reflete o mercado.

O STF já analisou o conceito de disponibilidade econômica e jurídica (RE 172.058/SC), concluindo que só há fato gerador de IR quando o contribuinte efetivamente recebe renda ou proventos.

Portanto, muitos defendem que a cobrança é ilegal e inconstitucional, embora ainda aplicada pela Receita.

Os riscos do IBS e da CBS após a Reforma Tributária

A aprovação da Lei Complementar nº 214/2023, que regulamenta a Reforma Tributária, trouxe um ponto de atenção extra para as holdings familiares: a incidência de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) em operações realizadas gratuitamente ou abaixo do valor de mercado.

O artigo 5º da lei determina que essas operações, ainda que sem receita ou com remuneração simbólica, devem ser tratadas como fato gerador dos novos tributos. Isso inclui a cessão de imóveis pertencentes à holding para uso de sócios, familiares ou empresas do mesmo grupo econômico.

Na prática, isso significa que:

• Uso gratuito de imóveis residenciais pela família passa a ser considerado uma operação tributável;
• Salas comerciais cedidas a parentes ou empresas do grupo poderão gerar a obrigação de recolhimento de IBS e CBS;
• Contratos informais ou ausência de contratos aumentam o risco de autuações fiscais.

Além disso, o Cadastro Brasileiro de Imóveis (CIB), instituído pela própria LC 214/2023, permitirá à Receita Federal cruzar informações de forma mais eficiente, identificando automaticamente casos de uso gratuito ou irregular.

Esse cenário cria uma dupla exposição tributária:

• Na pessoa jurídica (holding), pela incidência de IBS e CBS;
• Na pessoa física (sócios ou familiares), pela tributação presumida no IRPF.

O risco é claro: manter imóveis em nome da holding sem contratos bem estruturados pode transformar um planejamento sucessório em uma fonte de ônus fiscais cumulativos, minando justamente a segurança e a economia buscadas pela família ao constituir a holding.

Como se proteger

Para famílias que já possuem imóveis em holdings, alguns cuidados são fundamentais:

• Formalize contratos de locação ou comodato, definindo valor e condições.
• Avalie a real necessidade de integralizar imóveis residenciais na holding.
• Simule os impactos tributários antes de transferir bens para a PJ.
• Conte com suporte jurídico e contábil especializado para revisar sua estrutura e evitar autuações.

Conclusão

A holding familiar continua sendo uma das estratégias mais eficientes de proteção e sucessão patrimonial. Contudo, integralizar imóveis usados pela família sem planejamento pode transformar um benefício em um problema fiscal.

Com a LC 214/2023, o risco aumentou: além do IRPF presumido, agora também há possibilidade de cobrança de IBS e CBS.

A mensagem é clara: o improviso não cabe em planejamento patrimonial.

Se você já ouviu alguém dizer que “vai ter que pagar aluguel do seu próprio imóvel”, saiba que essa frase, apesar de polêmica, reflete um risco real.

Revisar sua holding familiar agora é mais importante do que nunca.

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